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2025.06.06
不動産売却で必要となる「抵当権抹消」の費用はいくら？相場は？

こんにちは、インサイトハウスです！不動産を売却することで住宅ローンを完済したら、次に必要なのが「抵当権抹消」の手続きです。抵当権って何？抹消するのにどれくらい費用がかかるの？という疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。この記事では、抵当権抹消の必要性と費用について分かりやすく説明します。ぜひ参考にしてください！ 1. 抵当権（ていとうけん）とは？なぜ抹消するの？抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が設定する権利のことです。例えば、ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を利用して不動産を競売にかけ、貸し付けたお金を回収することができます。住宅ローンを完済すると、この抵当権は不要になります。そこで、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。抹消を行わないと、不動産の売却や新しいローンの借り入れに支障をきたす可能性があります。 2. 抵当権抹消にかかる費用相場抵当権抹消には、以下の費用がかかります。登録免許税: 不動産1つにつき1,000円かかります。土地と建物がある場合、それぞれに1,000円ずつかかるため、合計で2,000円です。司法書士手数料: 手続きが分からない場合、司法書士に依頼することが多いです。手数料の相場は約1.5万円です。地域によって費用が異なるので、日本司法書士連合会の「報酬アンケート」を参考にしてみてください。 3. 抵当権抹消の方法抵当権抹消は、自分で行う方法と司法書士に依頼する方法の2つがあります。自身で行う場合: 以下の書類を準備する必要があります。抵当権抹消登記申請書登記原因証明情報登記識別情報または登記済証抵当権者の委任状司法書士に依頼する場合: 司法書士が書類の準備から登記手続きまで代行してくれます。手間を省きたい方にはこちらの方法がおすすめです。不動産売却をスムーズに進めるためには、抵当権抹消の手続きが不可欠です。この記事が皆様の参考になれば幸いです。不明点があれば、いつでも私たちインサイトハウスにご相談ください！今後とも、どうぞよろしくお願いいたします。
2025.06.01
不動産売却の注意点をまとめて紹介

初めて不動産売却を行う方は、必ず成功させたいと考えます。しかし、事前準備を怠り手探りで進めてしまうと失敗することもあります。不動産売却を成功させるためには、注意点を理解してから行動することが重要です。本記事では、不動産売却でよくある失敗をもとに、注意点を詳しく説明します。これを参考に、不動産売却を成功させましょう。 1. 不動産売却のよくある失敗まず、よくある失敗を把握しておきましょう。以下のポイントに注意してください。【よくある失敗】不動産の相場を調べなかった結果、相場より安く売ってしまったネームバリューだけで不動産会社を選んだ結果、思うように売却活動が進まなかった契約内容を理解せずに媒介契約を締結した結果、売却期限に間に合わなかった不動産仲介会社に任せきりにしてしまい、想定よりも利益を出せなかった失敗するポイントはいろいろな場面に潜んでいます。次に、不動産売却を成功させるための注意点を解説します。 2. 注意点【事前準備編】【注意点①：住宅ローン完済の目途を立てておく】不動産売却を行う際には、「売買契約の決済が完了するまで」に住宅ローンを完済しなければなりません。住宅ローンが残っている場合、売却で得た代金からローンを返済するか、事前に完済するか決めておきましょう。【注意点②：不動産売却には平均3～6ヶ月かかると理解しておく】不動産売却には時間がかかります。査定、媒介契約、売却活動、売買契約、引き渡しそれぞれに時間が必要です。最低でも3ヶ月以上はかかるため、余裕を持ったスケジュールを立ててください。【注意点③：売主側も費用がかかると覚えておく】不動産売却には、仲介手数料や税金などの費用がかかります。事前に計算して売却価格を決めなければ、逆に損する可能性もあります。 3. 注意点【媒介契約～売却活動編】【注意点①：不動産仲介会社は選ぶ場所によって特徴・性格が違うと理解しておく】不動産仲介会社にはそれぞれ特徴や性格があります。大手だけでなく、地元に詳しい中小の会社も検討し、口コミや実績を参考に比較検討しましょう。【注意点②：媒介契約の内容をしっかりと理解しておく】媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれの契約内容を理解し、不動産仲介会社と連携して動くことが重要です。【注意点③：瑕疵（不動産の欠陥）を必ず買主に伝える】不動産に問題がある場合、必ず買主に伝えてください。マイナス要素を伝えずに売却するのは法律違反ですので、隠さずに不動産売却を行いましょう。 4. 注意点【売買契約～引き渡し・確定申告編】【注意点①：売買契約書は隅々まで目をとおす】売買契約書に書かれている条件を見ずに契約すると、後から不利な条件に気づくことがあります。契約書は隅々まで確認し、納得してから契約に同意してください。【注意点②：引き渡しまでに引越しを済ませる】不動産の引き渡し時には、不動産を空にした状態で渡す必要があります。引き渡し日前日までに引越し・移動を完了させましょう。【注意点③：確定申告は必ず申告する】不動産売却を行うと確定申告が必要です。利益が出ていない場合でも、必ず確定申告を行いましょう。確定申告の期間は、不動産売却が完了した翌年の2月16日～3月15日です。不動産売却は、事前準備と適切な対応が成功の鍵です。不動産仲介会社に任せるだけでなく、自分自身でも注意点を把握し、計画的に進めましょう。本記事を参考に、不動産売却を成功させるための準備を進めてください。
2025.05.25
不動産売却の値下げはどのタイミングで考えるべき？

不動産売却を行ったものの、思うように買主候補が見つからない場合、最終手段として値下げ対応が必要です。しかし、値下げのタイミングを誤ると損をしてしまうこともあります。本記事では、不動産売却で覚えておくべき値下げのタイミングについて詳しく説明します。適切なタイミングを理解して、買主を逃さないための参考にしてください。 1. 不動産売却で値下げするタイミング不動産売却の値下げは、タイミングが重要です。以下のタイミングで値下げを検討することをおすすめします。 3ヶ月経っても売れなかったとき引越しなど売却期限が残り3ヶ月に迫っているとき新生活前の1～3月、移動の多い9月など不動産の需要が高まるとき買主候補が少ない中で値下げ交渉を受けたときこれらの理由のあるタイミングで値下げすることで、後悔することを防げます。一方で、以下のようなタイミングを避けると良いでしょう。値下げした直後に、値下げ前の金額に対応できる買主候補が現れる値下げを渋って売却期限に間に合わなくなる値下げ交渉を拒否して買主候補を逃すものの売り買いはタイミングが重要です。適切なタイミングを理解して不動産売却を進めましょう。 2. 値下げのメリット・デメリット不動産を値下げすることには、以下のメリットがあります。【メリット】買主候補が見つかりやすくなる売却期限に間に合いやすくなる一方で、次のようなデメリットもあります。【デメリット】売却による利益を確保できなくなる住宅ローンを返済できなくなる利益を生み出すために不動産売却を行ったのに、値下げしたことで利益が出せなくなることがあります。また、売却の利益を住宅ローンの返済に充てる予定だった場合、完済できなくなるリスクもあります。値下げを検討する前に、「いくらまで」値下げできるのかを把握しておくことが重要です。特に値下げ交渉を受けた際には、譲れない金額を設定しておきましょう。 3. 値下げだけじゃない！不動産を売れやすくする方法買主が見つからないとき、真っ先に値下げを思いつく人も多いですが、他にも不動産を売れやすくする方法があります。以下の方法を試してみるのも良いでしょう。リフォームを行い不動産の価値を高めるハウスクリーニングで室内を魅力的にする媒介契約先を変える・増やす担当者を変えてもらう不動産買取を検討するリフォームやハウスクリーニングは、不動産の魅力を向上させるため、買主候補が集まりやすくなります。また、不動産仲介会社や担当者を変更することで、売却活動が改善されることもあります。不動産買取サービスを利用する方法もありますが、売却価格が下がるため、値下げ対応とどちらが有利か検討する必要があります。不動産が売れない場合、値下げ対応は重要ですが、タイミングを見計らうことがさらに重要です。利益を減らすことになりますが、買主候補が見つかりやすくなるほか、売却期限に間に合いやすくなります。不動産が売れない場合の選択肢として、ぜひ本記事の知識を参考にしてみてください。
2025.05.20
不動産売却は短期譲渡所得と長期譲渡所得のどっちがお得？

不動産売却によって得られた利益には「譲渡所得税」が課税されます。また、譲渡所得税は、不動産を取得して所有した期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれ、税率が変化します。「どのタイミングで不動産売却を行うべき？」と迷っている方も多いでしょう。本記事では「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の違いや、お得になる条件を詳しく説明します。不動産を売却するタイミングの参考にしてください。 1. 短期譲渡所得・長期譲渡所得とは？短期譲渡所得・長期譲渡所得は、不動産売却による利益に課税される所得です。例えば、1,000万円で購入した不動産を1,100万円で売却し、100万円の利益が出た場合、その100万円に対して税率がかかります。【短期譲渡所得】所有期間5年以下で売却所得税：30.63% 住民税：9% 復興特別所得税：2.1% 合計税率：41.73% 【長期譲渡所得】所有期間5年超で売却所得税：15.315% 住民税：5% 復興特別所得税：2.1% 合計税率：22.415% 短期譲渡所得・長期譲渡所得では、所得税と住民税に約2倍の差があります。不動産の所有期間を確認し、どちらのタイミングで売却すべきか検討しましょう。 2. マイホームの所有期間が10年超えの場合さらにお得に不動産の所有期間が10年を超えている場合、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を適用できます。この特例を適用すると、長期譲渡所得よりもさらに税率を下げられます。【所有期間10年超で所得6,000万円以下の部分】所得税：10.21% 住民税：4% 復興特別所得税：2.1% 合計税率：16.31% 【所有期間10年超で所得6,000万円超の部分】所得税：15.315% 住民税：5% 復興特別所得税：2.1% 合計税率：22.415% 所得が6,000万円以下の部分は、長期譲渡所得よりも5%近く税率が下がります。譲渡所得が8,000万円の場合、以下のように計算されます。 6,000万円 × 16.31% ＋ 2,000万円 × 22.415% ＝ 1,426.9万円 3. 節税のために売却は待つべき？所有期間が長ければ長いほど節税効果があるため、節税のために所有期間が5年や10年を超えるまで待つのも一つの方法です。しかし、1年以上待つ必要がある場合は、以下のポイントと比較して検討してください。将来的な不動産の価値の減少固定資産税の支払い管理する負担待ち続けた結果、税率が下がったとしても、不動産の価値が減少する可能性や、固定資産税や管理の負担を考慮すると、早めに売却した方が良い場合もあります。不動産仲介会社に相談し、査定や将来性、ランニングコストを考慮して判断しましょう。 4. 所有期間の計算方法に注意短期譲渡所得・長期譲渡所得および特例を考える際には、所有期間の計算方法に注意が必要です。所有期間は、土地や建物を取得した日から計算をスタートし、売却時にはその年の1月1日までの期間として計算されます。例えば「2000年5月1日」に取得した不動産を「2010年5月1日」に売却すると、所有期間は9年となります。所有期間を10年とするためには、2011年以降の売却が必要です。不動産の所有期間によって変化する税率を理解し、節税を考えて不動産売却を始めましょう。少しでも利益を増やしたい方は、本記事を参考にして、最適なタイミングで不動産を売却してください。
2025.05.15
不動産売却の専属専任媒介契約とは？他の契約と何が違うの？

不動産売却を効率よく進めるためには、不動産仲介会社との媒介契約が重要です。媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があり、それぞれ特徴や利点が異なります。今回は、これらの契約の違いについて詳しく説明します。自分に合った契約方法を選んで、不動産売却をスムーズに進めましょう。 1. 媒介契約とは？媒介契約とは、「売主」と「不動産仲介会社」で結ぶ契約です。不動産売却を個人で行うのは労力がかかり、買主候補を見つけるのも難しいため、不動産仲介会社の力を借りることで効率よく売却を進められます。媒介契約には3つの種類があります。 2. 専属専任媒介契約とは？専属専任媒介契約は、1社の不動産仲介会社に不動産売却を依頼する契約方法です。以下の特徴があります。買主の探し方：不動産仲介会社が買主を探す売主への報告義務：最低週1回の状況報告レインズへの登録：契約後5日以内契約期間：3ヶ月以内 1社のみと契約するため、手厚いサポートが受けられ、効率よく売却を進められます。プロに一任したい方におすすめです。 3. 専任媒介契約とは？専任媒介契約も1社の不動産仲介会社に不動産売却を依頼する契約方法ですが、売主自身でも買主を探すことができます。以下の特徴があります。買主の探し方：不動産仲介会社に任せる、または売主自身で探す売主への報告義務：最低2週間に1回の状況報告レインズへの登録：契約後7日以内契約期間：3ヶ月以内自分でも買主を探したい方に適しています。 4. 一般媒介契約とは？一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に不動産売却を依頼できる契約方法です。以下の特徴があります。買主の探し方：不動産仲介会社に任せる、または売主自身で探す売主への報告義務：なしレインズへの登録：なし契約期間：原則なし多くの不動産仲介会社を通じて広く買主を探したい方に適していますが、報告義務がないため自分で情報を管理する必要があります。 5. 専属専任媒介契約は誰向けの契約方法なの？専属専任媒介契約は、次のような方におすすめです。不動産売却の知識がまったくなくプロに任せたい方仕事やプライベートが忙しく売却活動を行う余裕がない方報告頻度が高く、迅速に情報が提供されるため、安心して売却活動を進められます。 6. 各契約方法がおすすめの人の特徴専属専任媒介契約：不動産仲介会社に任せて売却したい方専任媒介契約：不動産仲介会社に任せつつ自分も売却に関わりたい方一般媒介契約：不動産売却に直接かかわりながら売却したい方以上、不動産売却における媒介契約の情報を説明しました。媒介契約には種類があり、それぞれ契約内容が異なります。自分に合う契約方法を選び、効率よく不動産売却を進めましょう。不動産売却において、最適な媒介契約を選ぶことが成功の鍵となります。
2025.05.10
不動産売却の税金を抑えたい！便利な節税対策を紹介します

不動産売却で得られたお金の一部を税金として納めなければならないため、場合によっては譲渡価格の3割以上を取られることもあります。しかし、さまざまな節税対策を活用することで、税金を減らすことが可能です。本記事では、不動産売却時の節税対策について詳しく説明します。ぜひ参考にしてみてください。節税対策①「不動産取得費」を差し引く不動産売却で得た譲渡価格には、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。このとき、譲渡価格から「不動産取得費」を差し引けることをご存じでしょうか。不動産取得費とは、売却する不動産を購入したときにかかった費用のことです。たとえば、譲渡価格が2,000万円で不動産取得費が500万円なら、500万円分を差し引いた1,500万円に対して課税されます。【不動産取得費の計上に役立つ契約書】不動産購入時の契約書住宅ローンの契約書もし契約書をなくしてしまった場合でも、次の方法で不動産取得費を計上できる可能性があります。当時の通帳の出金履歴抵当権設定額から購入額を推測する購入当時の地価から購入額を推測する【不動産取得費に該当する費用】建物に附属する設備費建築、工事の諸費用住宅ローンの金利節税対策②「譲渡費用」を差し引く「譲渡費用」も譲渡価格から差し引くことができます。譲渡費用とは、不動産売却のためにかかった費用のことです。【譲渡費用に該当する費用】仲介手数料印紙税建物の解体費用領収書などをしっかり管理し、確定申告の際に提出しましょう。ただし、以下の費用は譲渡費用には該当しないので注意してください。確定申告のために税理士に支払う報酬不動産にかかっていた固定資産税や都市計画税売却とは関係のない維持修繕費用引越し時に支払った費用節税対策③ 所有期間が5年、10年を超えるタイミングで売る不動産売却で節税したいなら、売却するタイミングも重要です。不動産を取得してからの期間が5年もしくは10年を超えるタイミングで売却することで、税率を大幅に下げることができます。【譲渡所得税の税率】所有期間5年以下で売却：所得税30.63%、住民税9%、復興特別所得税2.1% 所有期間5年超で売却：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1% 所有期間10年超で売却：所得税10.21%、住民税4%、復興特別所得税2.1%（所得6,000万円以下の部分）所有期間10年超で売却：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1%（所得6,000万円超の部分）タイミングを少しずらすだけで税率が半分程度になる場合もあります。ただし、以下の点に注意しましょう。所有期間は、売却した年の1月1日でカウントされる所有期間を待ちすぎると不動産の価値が下がる可能性がある節税対策④「特別控除・特例」を活用する国が定める「特別控除」や「特例」を活用することで、さらに節税効果を高めることができます。【活用できる特別控除・特例】居住用財産の3,000万円特別控除 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例これらの制度を適用することで、場合によっては税金をゼロにすることも可能です。不動産売却で得た利益には税金がかかりますが、さまざまな節税対策を活用することで高額な税金を減らすことができます。本記事で紹介した節税対策を参考に、不動産売却を検討している方はぜひ準備を進めてください。適切な対策を講じれば、税金を大幅に削減することができるでしょう。
2025.05.05
不動産売却を行うと住民税はどうなるの？計算方法を解説します

不動産売却を行う際に気になるのが、譲渡所得にかかる税金ですよね。せっかく手に入れた費用の一部を税金として納めなければならないため、事前にどれくらいかかるか知りたい方もいるでしょう。本記事では、不動産売却に伴う所得税・住民税の計算方法について詳しく説明します。それぞれどのように計算するのか、参考にしてください。 1. 所得税・住民税は「譲渡所得税」という枠組みで課税されます所得税や住民税といえば、給料や報酬など収入に課税される税金をイメージするかもしれません。これらの税金には、稼ぐ分だけ税金が増える「累進課税」が適用されています。一方、不動産売却によって得たお金は、他の所得とは別に計算する「分離課税」が適用され、譲渡所得税という枠組みで以下の3つの項目に分けて課税されます。所得税住民税復興特別所得税 ※令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%が所得税と併せて申告・納付されます。 2. 各種税金の計算方法譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）は、以下の式で計算した「譲渡所得課税額」に税率をかけて計算します。【譲渡所得課税額の計算式】不動産売却で得た費用－（不動産取得時にかかった費用＋売却のためにかかった費用）譲渡所得課税額をもとに、所得税・住民税・復興特別所得税を計算します。このとき、各種税金にかかる税率は、不動産を取得してからの期間によって以下のように変わります。【譲渡所得税の税率】短期譲渡所得（5年以下の不動産）：所得税30.63%、住民税9%、復興特別所得税2.1% 長期譲渡所得（5年超の不動産）：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1% 3. 譲渡所得税の計算例以下の条件で、それぞれの税額を計算してみましょう。【条件】不動産の取得期間：4年不動産売却によって計算した譲渡所得課税額：1,000万円取得期間が4年なので、短期譲渡所得の税率で計算します。【所得税】 1,000万円 × 30.63% = 306万3千円【住民税】 1,000万円 × 9% = 90万円【復興特別所得税】 1,000万円 × 2.1% = 21万円以上より、譲渡所得税の合計は417万3千円となります。所得税・復興特別所得税は確定申告時に支払いますが、住民税は納付書が送られてきます。支払い方法が異なることを覚えておきましょう。 4. 特別控除や特例を知っておくと税額がお得に前述した税金を見て、「税金が高すぎる！」と感じた方もいるでしょう。国が定める節税対策として「特別控除」「特例」が設けられています。以下に示す特別控除・特例は、それぞれ譲渡所得課税額を下げるお得な制度です。場合によっては税額をゼロにできることもありますので、自身の条件に当てはまる特別控除・特例を利用してください。居住用財産の3,000万円特別控除 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例不動産売却を行う際には、住民税だけでなく、所得税や復興特別所得税も支払う必要があります。不動産を取得して経過した期間や税金の種類によって税率が変化します。また、節税効果のある特別控除・特例も用意されているため、どれくらいの税金がかかるのか事前に把握しておくことが大切です。不動産売却を検討する際の参考にしてください。
2025.04.25
不動産売却の前に覚えておきたい！住み替えにかかる税金とは

住み替えを検討している方の中には、不動産売却で得られたお金を住み替え費用に充てたいと考える方も多いでしょう。しかし、住み替えにはさまざまな税金がかかることを見落としがちです。本記事では、住み替えにかかる税金について詳しく説明します。不動産売却を始める前に、どれくらい税金がかかるのかを把握する参考にしてください。 1. 住み替えに税金がかかるタイミングとは？住み替えとは、今住んでいる家から新しい家に移り住むことを指します。不動産の売却や購入が含まれるため、どちらか一方でも行われれば住み替えに該当します。ただし、賃貸物件から賃貸物件への移動は住み替えに該当しませんのでご注意ください。住み替えの際には、不動産の売却と購入それぞれに税金がかかります。次に、それぞれの税金について詳しく説明します。 2. 「不動産売却」にかかる税金とは？不動産売却には、以下の3つの税金がかかります。譲渡所得税印紙税登録免許税【譲渡所得税】不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金です。不動産の売却価格から、取得費や譲渡費用を差し引いて利益が出た場合に、以下の税率が適用されます。短期譲渡所得（5年以下の不動産）：所得税30.63%、住民税9%、復興特別所得税2.1% 長期譲渡所得（5年超の不動産）：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1% 【印紙税】不動産売却時に、売買契約書を作成する際にかかる税金です。【登録免許税】不動産の登記を行う際にかかる税金です。住宅ローンを完済し、抵当権の抹消登記を行う際に納付します。完済済みであれば納付は不要です。 3. 「不動産購入」にかかる税金とは？不動産購入には、以下の6つの税金がかかります。印紙税登録免許税不動産取得税贈与税消費税固定資産税、都市計画税【印紙税】不動産購入時に、売買契約書を作成する際にかかる税金です。【登録免許税】不動産の登記を行う際にかかる税金です。所有権移転登記を行うため、以下のように固定資産評価額に基づいて計算されます。中古建物：固定資産評価額×0.3% 新築建物：固定資産評価額×0.15% 【不動産取得税】不動産を取得した際に納める税金です。固定資産評価額に基づいて計算されます。固定資産評価額×4% 【贈与税】不動産購入の資金として親族から支援を受けた場合に課税されます。基礎控除を差し引いた費用に対して課税されます。【消費税】不動産会社から直接不動産を購入した場合にかかります。不動産仲介会社を通じて個人から購入する場合にはかかりません。【固定資産税、都市計画税】不動産を取得したら、毎年固定資産税（市街化区域内なら都市計画税も）の支払いが必要です。固定資産税：固定資産評価額×税率（標準税率は1.4%）都市計画税：固定資産評価額×税率（上限は0.3%） 4. 税金の把握が住み替えの効率を変える住み替えを行う際には、事前に不動産売却・購入それぞれにかかる税金を理解しておくことが重要です。いくら利益を出せるのか、いくら購入金額を賄えるのかを把握しておけば、資金計画を立てやすくなります。税金の中には、特別控除や特例など節税に役立つ項目もありますので、事前に確認しておきましょう。住み替えを検討している方に向けて、不動産売却と購入でかかる税金について説明しました。不動産売却と購入ともに税金がかかるため、両方を実施する場合は特に注意が必要です。大きなお金が動く「住み替え」を効率化するために、本記事の内容を参考にして、計画的に進めてください。