ブログ

2025.04.15
不動産売却を行う方必見！住み替えに関する基礎知識

ただ、売却や引越し、そして住み替えにかかるタイミングなど、分からないことがいくつもありますよね。そこで本メルマガでは、住み替えを検討している人向けに、覚えておくと便利な基礎知識を詳しく説明いたします。住み替えの中で考えるポイントやお得な情報も解説しているので、不動産売却や引越しの参考にしていただけると幸いです。 1. 住み替えとは？住み替えとは、所有している不動産の売却、販売されている不動産の購入によって、住居を変更することを指します。以下のような場合が住み替えに該当します。持ち家（一軒家、マンション）→持ち家（一軒家、マンション）持ち家（一軒家、マンション）→賃貸物件賃貸物件→持ち家（一軒家、マンション）ただし、賃貸物件から賃貸物件への移動は住み替えに該当しません。住み替えは以下のような理由で行われることが一般的です。通勤や通学の利便性向上持ち家の環境に不満がある家族構成の変化災害のリスクへの備え 2. 住み替えにかかる期間はどれくらい？住み替えにかかる期間は、およそ3ヶ月から1年程度といわれています。これは、不動産の売却や購入が関わるため、時間がかかるためです。特に以下の場合、住み替えに時間がかかりやすいです。注文住宅を新築して住み替える不動産の売却・購入にこだわる 3. 住み替えで選択できる2つの種類住み替えを行う際には、「売り先行」「買い先行」の2つの方法があります。売り先行：現在の家を売却した後に新居を購入する方法です。資金を確保しやすいため、金銭的なリスクを抑えたい方や住宅ローンが残っている方に適しています。買い先行：先に新居を購入してから現在の家を売却する方法です。住み替え資金に余裕があり、新居選びに時間をかけたい方に適しています。 4. 住み替えで大切なポイント住み替えをスムーズに進めるためには、以下のポイントを意識しましょう。不動産売却と新居購入の資金繰りを考える住み替えのスケジュールを考える不動産仲介会社に相談する大きな資金が動くため、計画的に進めることが重要です。初めての住み替えの場合、不動産仲介会社に相談することで、適切なアドバイスを受けられます。 5. 住み替えには「住み替えローン」が役立ちます住み替えローンとは、現在の家の住宅ローン残債と新居購入の費用をひとまとめに借り入れできるローンです。これにより、住み替えのタイミングに迷うことなく、新しい住居に移ることができます。以上、不動産売却を検討中の方向けに、住み替えの基礎知識を説明しました。住み替えは、不動産売却と新居購入を並行して行うため、計画的に進めることが大切です。不動産仲介会社への相談や住み替えローンの活用など、役立つサービスを利用してスムーズな住み替えを実現してください。
2025.04.10
不動産売却の手続きの流れとは？必要な書類等も紹介

初めて不動産売却を行う際、「どのように手続きを進めれば良いか分からない」と感じる方も多いでしょう。今回は、不動産売却の手続きの流れと必要な書類について詳しく説明します。このガイドを参考にして、スムーズに不動産売却を進めてください。 STEP 1: 不動産仲介会社に売却相談をするまずは、不動産仲介会社に相談し、売却の手続きを開始します。以下の書類を準備して相談に臨みましょう。不動産の概要書登記事項証明書固定資産税納税通知書間取り図や測量図 STEP 2: 不動産仲介会社と媒介契約を締結する信頼できる不動産仲介会社を選び、媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があり、それぞれの特徴を理解した上で契約を結びます。契約時に必要な書類は以下の通りです。本人確認書類印鑑 STEP 3: 買主と売買契約を締結する買主が見つかり次第、売買契約を締結します。この段階での必要書類は多く、事前に準備をしておきましょう。本人確認書類登記権利証収入印紙実印や認印印鑑証明書登記権利証を紛失している場合は、司法書士に依頼して再発行を行うことも可能です。 STEP 4: 確定申告を行う不動産の引き渡しが完了した翌年の2月16日から3月15日までに、確定申告を行います。確定申告には以下の書類が必要です。確定申告書第一表・第二表確定申告書第三表（分離課税用）譲渡所得の内訳書不動産購入時の売買契約書のコピー不動産の取得にかかった費用の領収書のコピー不動産売却時の売買契約書のコピー不動産の譲渡費用がわかる領収書のコピー登記事項証明書本人確認書類源泉徴収票確定申告が初めての方や自分で手続きが難しいと感じる方は、税理士に依頼することをおすすめします。以上、不動産売却の手続きの流れと必要な書類について説明しました。不動産売却では、様々なシーンで手続きが必要となり、準備も多岐にわたります。このガイドを参考にし、必要書類を事前に準備することで、スムーズに不動産売却を進めましょう。
2025.04.05
不動産売却で「手残り金額」を計算する手順とは

「不動産を売却したいけど、いったいいくら手に入るの？」と思われる方も多いでしょう。不動産売却を行う際、売却代金から経費や税金が差し引かれるため、具体的な手残り金額を把握するのが難しいことがあります。本記事では、手残り金額を計算する手順を詳しく説明いたします。参考にしていただけると幸いです。 STEP 1: 売却価格を知るまずは、所有する不動産の「売却価格」を知る必要があります。売却価格を正しく判断できるのは不動産鑑定士という資格を持つ人だけですので、不動産仲介会社を利用して「見積もり査定」を依頼しましょう。手軽におおよその売却価格を知る方法として、以下の調べ方も参考になります。「土地情報総合システム」でエリアごとの価格を参考にする「レインズ」で似た条件の不動産の価格を参考にする「不動産会社HP」の売却情報から似た条件の不動産の価格を参考にする STEP 2: 仲介手数料を算出して差し引く不動産仲介会社を通じて不動産を売却する際には、仲介手数料を支払わなければなりません。国土交通省によって上限額が決められており、以下のように計算します。売却価格が200万円以下の部分：売却価格の5％＋消費税売却価格が200～400万円の部分：売却価格の4％＋消費税売却価格が400万円以上の部分：売却価格の3％＋消費税売却価格が1,000万円の場合、次のように計算します。（200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（600万円×3％）＝36万円＋消費税また、速算式も利用できます。（売却価格×3％+6万円）＋消費税 STEP 3: 税金を算出して差し引く不動産売却時には、以下の税金が発生します。登録免許税：1不動産につき1,000円収入印紙税：売却価格によって変動譲渡所得税：短期譲渡所得（5年以下）と長期譲渡所得（5年超え）で異なる譲渡所得税は、以下のように計算されます。短期譲渡所得：所得税30.63％、住民税9％、復興特別所得税2.1％長期譲渡所得：所得税15.315％、住民税5％、復興特別所得税2.1％所有期間を確認し、適用できる特別控除や特例がある場合は税金を抑えられます。 STEP 4: 各種計算もしくはシミュレーションを利用する以上の情報をもとに、以下の式で手残り金額を計算します。不動産売却価格－（仲介手数料＋税金）無料の計算シミュレーションも利用できます。三菱UFJ不動産販売手残り金額シミュレーションオウチーノ手残り金額シミュレーション以上、不動産売却で手残り金額を計算する手順について説明しました。ローン残債や損益通算によって金額に誤差が生じる場合もあるため、正確な手残り金額を知りたい場合は不動産仲介会社に相談することをおすすめします。具体的な売却価格と手残り金額を提示してもらえますよ。
2025.03.24
不動産売却時に役立つ「控除制度」をまとめました

大きなお金が動く不動産売却。中には、巨額な利益を手に入れた人もいるでしょう。しかし、ここで気を付けなければならないのが、不動産売却にかかる税金です。不動産売却には、譲渡所得税というものが発生します。そして中には、譲渡所得税が利益の40%近くにのぼる場合も…。そこで、少しでも税金を減らしたい人向けに、役立つ控除制度を紹介いたします。国が認める節税対策を、使わない手はありません。中には大幅な節税効果をもつ控除制度もあるので、確定申告を行うときの参考にしていただけると幸いです。生活していた建物・土地を売却するときに使える控除売主（あなた）が居住していた建物、土地を売却するという場合には、次の控除制度を利用できます。居住用財産の3,000万円特別控除マイホームを売却した場合、所有期間に関わらず譲渡所得から3,000万円を控除できる譲渡所得の利益が3,000万円以下なら課税額をゼロにできる場合もある詳細情報はこちら 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例建物を取り壊して不動産売却を行う際に、所有期間が10年を超える場合に適用される 6千万円以下の譲渡所得利益において、税金が20.315%→14.21%に減税される「居住用財産の3,000万円特別控除」と併用可能詳細情報はこちら相続した不動産を売却するときに使える1つの控除家族、親族から不動産を相続して売却する際には、以下の控除制度を利用できます。被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例相続した不動産を売却した場合、一定の要件を満たすことで譲渡所得から3,000万円を控除できる譲渡所得の利益が3,000万円以下なら課税額をゼロにできる場合もある詳細情報はこちら他にもこんな控除が使えます前述したもの以外にも、複数の控除制度が用意されています。少し条件が限定的になりますが、当てはまる制度がないか探してみてください。平成21年、22年に取得した土地などの保有期間が5年以上の場合の1,000万円控除平成21、22年に不動産を取得した人向けの控除制度詳細情報はこちら公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例道路が作られるなど、公共事業のために不動産を売却した人向けの控除制度詳細情報はこちら特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例国土交通省が実施するまちづくり事業等のために不動産を売却した人の控除制度詳細情報はこちら特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例地方公共団体、航空会社、地方住宅供給公社からの土地の買収、住宅地造成のための買収により不動産売却を行った人向けの控除制度詳細情報はこちら農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例農業委員会の斡旋によって、土地を売却した人向けの控除制度詳細情報はこちらまとめ以上、現在利用できる不動産売却関連の控除制度を紹介いたしました。本メルマガで紹介した控除制度は、不動産売却時にかかる税金を減らす便利なものばかりです。もし控除制度を知らなかった人がいるのなら、この機会に適用される制度がないかチェックしてみてください。また、控除制度が適用されるものの中には、納税額をゼロにできるものもあるでしょう。このとき、納税額がゼロになったとしても、確定申告が必要になることだけは覚えておいてください。税金のことで悩まないためにも、本メルマガを参考にしていただけると幸いです。
2025.03.19
不動産売却の見積もり査定で押さえておきたい4つのポイント

所有している不動産がいくらで売れるのか知りたい。このとき、お近くにある不動産会社に「なんとなく」の気持ちで見積もり査定を依頼しようと考えていないでしょうか。もし、基礎知識を何も知らぬまま見積もり査定の依頼を考えているのなら、その行動は少しだけお待ちください。なぜなら、不動産売却の見積もり査定は、利用する不動産仲介業者によってさまざまな違いがあるからです。納得のいく見積もり査定を利用する方法として、押さえておきたいポイントを4つ説明いたします。どういったことに気をつければ良いのか、参考にしていただけると幸いです。ポイント（1）見積もり査定には「無料」「有料」があるまず理解しておきたいのが、見積もり査定にかかる費用です。不動産売却の見積もりは、すべて無料で利用できるわけではなく、一部で有料提供されている場所もあります。そして、この費用の違いには、見積もり査定の精度が深く関係しています。無料の査定では、不動産会社の担当者が対応します。会社で蓄積している情報、過去の事例などを参考に、おおまかな査定額を算出してくれるのが特徴です。有料の査定では、不動産鑑定士というプロが査定します。資料の裏付けとなる情報を集めてくれるほか、公的機関を利用しながら具体的な費用を算出してくれるのが特徴です。一見、有料の見積もりでなければ意味がないように思ってしまいますが、個人利用であれば、無料の査定でも十分だと覚えておきましょう。わざわざ高額な費用をかけずとも、無料でおおよその金額を算出してくれるのでご安心ください。ポイント（2）査定額は不動産仲介会社によって変化する不動産仲介会社に査定をお願いするのなら、相談先の不動産仲介会社によって、査定額に差があると覚えておきましょう。同じような不動産の条件を伝えたとしても、次のように違う金額を提示されるケースがあります。 A社：2,000万円 B社：1,500万円このような違いが発生するのは、その会社独自のデータをもとに査定額を算出しているからです。各社、異なる不動産を取り扱っているため、どうしても同じ金額が算出できません。では何を信用したらいいのでしょうか。結論として、一括査定を利用するのがおすすめです。一括査定とは、ある1社に複数社の見積もりをまとめて取得してもらうという方法です。1社に相談するだけで、複数社の見積もりをもらえるため、査定額を平均することによって、おおまかな相場費用を把握できます。 1社だけに見積もり査定をお願いした場合、相場よりも高い、もしくは低いという状況になるかもしれません。そのリスクを回避し、少しでも売れやすい売却価格を知りたいのなら、一括査定などを利用して複数社から査定額を教えてもらいましょう。ポイント（3）査定には2種類の方法がある見積もり査定といえば、不動産の情報を伝えることにより、手軽に査定額を教えてもらえるイメージがありますよね。ですが実は、見積もり査定には「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」の2種類があり、手軽さなどに違いがあるとご存じでしょうか。簡易査定（机上査定）手軽に査定額を教えてもらえる方法です。不動産仲介会社が蓄積している情報をもとに、短時間で査定額を提示してくれます。ただし、実物の不動産を見て査定しないため、物件の情報が反映されません。訪問査定直接不動産を見に来て査定してくれる方法です。物件の状況や周辺環境など複数の要素を複合的に見てくれるため、信ぴょう性の高い査定額を提示してくれます。ただし、査定額の算出に時間がかかるのがデメリットです。どちらを利用すべきかお悩みなら、自身の「状況」をもとに決めてみてはいかがでしょうか。まだ売却について検討中であれば、おおまかな費用を知る「簡易査定（机上査定）」、すぐにでも不動産売却に着手したいなら具体的な金額が分かる「訪問査定」を選ぶイメージです。ポイント（4）売却価格は査定額で決まるわけではない不動産売却の売却価格は、査定額によって決まるイメージがありますよね。確かに、査定額は売却価格の相場を知る重要な情報です。ただし、査定額がそのまま売却価格になるわけではありません。売却価格は、査定額と売主（あなた）の希望額から調整して決めていきます。査定額は不動産を売るためのおおよその目安。決して、提示された価格でしか売却できないわけではないのです。査定額を高く提示してくれた不動産仲介会社が良いというわけではありません。見積もり査定の金額は「売却価格を決めるための相場把握の参考」だと覚えておきましょう。もし不動産仲介会社を選ぶために査定額を参考にしているのなら、査定額よりも、以下のポイントを参考にするのがおすすめです。不動産売却の実績サポート対応の良さ口コミや評価まとめ不動産売却における見積もり査定の基礎知識について説明しました。自身が所有する不動産の売却価格の相場を知りたいなら、複数の不動産仲介会社に見積もり査定を依頼するのがおすすめです。また、提示された査定額は、売却価格の目安となるだけで、決してその金額でしか売却できないという意味ではないと覚えておきましょう。見積もり査定のポイントを押さえつつ、納得のいく不動産売却を進めるために、ぜひ本ブログの情報を活用してください。 4o
2025.03.14
不動産売却時の建物にかかる減価償却とは？

不動産売却を行う際、売却によって得られる利益には税金が課せられます。このとき、税金の計算に関わってくるのが「減価償却」です。「減価償却って何？」と疑問に思う方もいるでしょう。本メルマガでは、不動産売却に関わる減価償却の意味と計算方法について詳しくご説明いたします。 (1) そもそも減価償却とは？減価償却とは、時間の経過によって価値が減少する資産に対し、取得費用と耐用年数をもとに年間の経費を分割する会計処理のことです。不動産売却を行う際には「建物」のみが減価償却の対象になります。法定耐用年数不動産の法定耐用年数は、以下の通りです。木造、合板樹脂造：33年木骨モルタル造：30年鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造：70年れんが造、石造、ブロック造：57年金属造のもの：28～51年建物の構造は、建築確認申請書や登記簿謄本などから確認できます。 (2) 減価償却は確定申告のどこに関わるものなの？減価償却が関わるのは、不動産売却の経費として計上する「取得費用」の項目です。不動産売却には譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率譲渡所得は、不動産売却で得た代金から譲渡費用や取得費用を差し引いた額です。譲渡所得 = 不動産売却で得た代金 - 譲渡費用 - 取得費用取得費用の計算式は次の通りです。取得費用 = 土地の取得費 + (建物の取得費 - 減価償却費用) 減価償却は、建物の取得費を正しく計上するための重要なポイントです。 (3) 減価償却の計算方法減価償却の計算方法には、以下の2種類があります。定額法定率法非事業用不動産（住宅）の場合は、定額法を用いて計算を行います。 (4) 定額法による減価償却の計算方法定額法を用いた減価償却費用の計算式は以下の通りです。減価償却費用 = 建物の取得価額 × 90% × 償却率 × 経過年数償却率は建物の構造によって異なります。以下は木造建物の例です。木造建物の償却率：0.031 例として、2,000万円で購入した木造建物を10年経過したのちに売却する際の減価償却費用を計算します。 2,000万円 × 90% × 0.031 × 10年 = 558万円この場合、建物の取得費は2,000万円 - 558万円となり、1,442万円を建物の取得費として計上できます。まとめ以上、不動産売却時の建物にかかる減価償却について紹介しました。不動産売却で得た利益には税金が課せられ、正しい申告が求められます。特に減価償却は計算がややこしい部分ですので、確定申告の時期に困らないように早めに理解しておくことが重要です。本メルマガを参考に、減価償却の計算を正確に行いましょう。
2025.03.09
すぐ使える！不動産売却の計算ツールを紹介

不動産売却を考える際、どれくらいの費用や税金がかかるのかを事前に把握しておきたいものです。しかし、その計算方法や必要な項目について分からないという方も多いでしょう。そこで本ブログでは、手軽に利用できる人気の計算ツールを紹介します。これらのツールを使って、スムーズに不動産売却を進めていきましょう。計算ツール（1）ベンチャーサポート株式会社「不動産売却税金計算シミュレーション」特徴: 不動産売却のサポート企業であるベンチャーサポート株式会社が提供するツール。不動産売却にかかる譲渡所得の税金を自動計算。不動産の所有期間によって税金が変わる条件も含めて計算可能。無料で売却価格の査定も行ってくれる。使い方: ツールにアクセスして、必要な情報（売却価格、所有期間、取得費など）を入力。ツールが自動的に税金を計算し、結果を表示。必要に応じて、売却価格の無料査定も依頼できる。計算ツール（2）smlt.jp「リアルタイムシミュレーター」特徴: 不動産売却のシミュレーション提供サイトsmlt.jpが提供するツール。不動産取得税、不動産仲介会社の仲介手数料、住宅ローン、印紙税、消費税、減価償却、登録免許税、相続税・贈与税、譲渡所得税などを計算可能。知りたい税金・費用を項目ごとに計算できる。使い方: ツールにアクセスして、計算したい項目を選択。必要な情報（物件価格、ローン残高、取得費など）を入力。ツールがリアルタイムで結果を表示。まとめ不動産売却にかかる費用や税金を事前に計算しておくことで、売却活動をスムーズに進めることができます。紹介した計算ツールを利用することで、必要な情報を手軽に把握でき、予想外の出費や税金対策に役立てることができます。これから不動産売却を検討されている方は、本ブログで紹介した計算ツールを活用し、事前にお金のことを理解した上で不動産売却をスタートしてみてください。具体的な数字を把握することで、安心して不動産売却に臨めるでしょう。ご注意: 計算ツールの結果はあくまで参考値です。最終的な税額や費用については専門家に相談することをおすすめします。
2025.03.04
不動産売却にかかる経費は何？ひとつずつ紹介

不動産売却によって得られた譲渡所得に対する税金を少しでも減らしたいと思いませんか？そのためには、「経費」として計上できる項目をしっかり把握しておくことが重要です。不動産売却にかかる経費について詳しくご説明いたしますので、税金を少しでも減らして、不動産売却の利益を最大化しましょう。 1. 取得費・譲渡費用不動産売却に必要な費用として、「取得費」と「譲渡費用」があります。それぞれの項目について見ていきましょう。【取得費】購入代金: 売却する土地や建物の購入代金（もしくは建築代金）購入手数料: 不動産購入時にかかった手数料測量費用: 土地の測量にかかった費用整地費用: 土地の整地にかかった費用建物解体費用: 建物を解体する際の費用設備費: 建物に設置した設備の費用改良費: 建物の改修や改良にかかった費用取得手数料: 不動産を取得する際に必要となった手数料【譲渡費用】不動産売却のためにかかった費用です。以下の項目が該当します。 2. 仲介手数料不動産仲介会社に支払う仲介手数料は、譲渡所得の経費として計上できます。仲介手数料は売買価格に応じて決まります。【仲介手数料の上限費用】売却額が400万円超え: 売買価格×3%＋6万円＋消費税売却額が200万円超え400万円以下: 売買価格×4%＋2万円＋消費税売却額が200万円以下: 売買価格×5%＋消費税 3. 印紙税売買契約書に貼付する印紙にかかる費用も経費として計上できます。印紙税は売却額によって異なります。【印紙税の料金表】売却額が100万円超え500万円以下: 1,000円売却額が500万円超え1,000万円以下: 5,000円売却額が1,000万円超え5,000万円以下: 10,000円売却額が5,000万円超え1億円以下: 30,000円（令和6年3月31日までの間に作成のものは軽減措置の対象） 4. 抵当権抹消費用および司法書士費用不動産売却の際に住宅ローンを返済する場合、抵当権抹消登記を行わなければなりません。これにかかる費用も経費として計上できます。【抵当権抹消費用】 1筆につき1,000円【司法書士費用】約1～2万円が相場 5. 住宅ローンの返済手数料不動産売却で得た代金を住宅ローンの返済に充てる場合、金融機関に支払う手数料も経費として計上できます。【住宅ローン返済手数料】約2～5万円が相場 6. その他の経費その他、売却価格を上げる目的や物件引き渡しの準備として発生する費用も経費として計上できます。【その他の経費】ハウスクリーニング費用測量費用解体費用家財処分費用引っ越し費用まとめ不動産売却にかかる経費をしっかりと把握し、適切に計上することで譲渡所得にかかる税金を減らすことができます。また、特別控除や特例を活用することで、さらに税金を抑えることが可能です。経費の種類をしっかりと覚え、節税対策を行いましょう。これから不動産売却を検討している方は、ぜひ事前に準備を進めてください。