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2025.05.15
不動産売却の専属専任媒介契約とは？他の契約と何が違うの？

不動産売却を効率よく進めるためには、不動産仲介会社との媒介契約が重要です。媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があり、それぞれ特徴や利点が異なります。今回は、これらの契約の違いについて詳しく説明します。自分に合った契約方法を選んで、不動産売却をスムーズに進めましょう。 1. 媒介契約とは？媒介契約とは、「売主」と「不動産仲介会社」で結ぶ契約です。不動産売却を個人で行うのは労力がかかり、買主候補を見つけるのも難しいため、不動産仲介会社の力を借りることで効率よく売却を進められます。媒介契約には3つの種類があります。 2. 専属専任媒介契約とは？専属専任媒介契約は、1社の不動産仲介会社に不動産売却を依頼する契約方法です。以下の特徴があります。買主の探し方：不動産仲介会社が買主を探す売主への報告義務：最低週1回の状況報告レインズへの登録：契約後5日以内契約期間：3ヶ月以内 1社のみと契約するため、手厚いサポートが受けられ、効率よく売却を進められます。プロに一任したい方におすすめです。 3. 専任媒介契約とは？専任媒介契約も1社の不動産仲介会社に不動産売却を依頼する契約方法ですが、売主自身でも買主を探すことができます。以下の特徴があります。買主の探し方：不動産仲介会社に任せる、または売主自身で探す売主への報告義務：最低2週間に1回の状況報告レインズへの登録：契約後7日以内契約期間：3ヶ月以内自分でも買主を探したい方に適しています。 4. 一般媒介契約とは？一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に不動産売却を依頼できる契約方法です。以下の特徴があります。買主の探し方：不動産仲介会社に任せる、または売主自身で探す売主への報告義務：なしレインズへの登録：なし契約期間：原則なし多くの不動産仲介会社を通じて広く買主を探したい方に適していますが、報告義務がないため自分で情報を管理する必要があります。 5. 専属専任媒介契約は誰向けの契約方法なの？専属専任媒介契約は、次のような方におすすめです。不動産売却の知識がまったくなくプロに任せたい方仕事やプライベートが忙しく売却活動を行う余裕がない方報告頻度が高く、迅速に情報が提供されるため、安心して売却活動を進められます。 6. 各契約方法がおすすめの人の特徴専属専任媒介契約：不動産仲介会社に任せて売却したい方専任媒介契約：不動産仲介会社に任せつつ自分も売却に関わりたい方一般媒介契約：不動産売却に直接かかわりながら売却したい方以上、不動産売却における媒介契約の情報を説明しました。媒介契約には種類があり、それぞれ契約内容が異なります。自分に合う契約方法を選び、効率よく不動産売却を進めましょう。不動産売却において、最適な媒介契約を選ぶことが成功の鍵となります。
2025.05.10
不動産売却の税金を抑えたい！便利な節税対策を紹介します

不動産売却で得られたお金の一部を税金として納めなければならないため、場合によっては譲渡価格の3割以上を取られることもあります。しかし、さまざまな節税対策を活用することで、税金を減らすことが可能です。本記事では、不動産売却時の節税対策について詳しく説明します。ぜひ参考にしてみてください。節税対策①「不動産取得費」を差し引く不動産売却で得た譲渡価格には、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。このとき、譲渡価格から「不動産取得費」を差し引けることをご存じでしょうか。不動産取得費とは、売却する不動産を購入したときにかかった費用のことです。たとえば、譲渡価格が2,000万円で不動産取得費が500万円なら、500万円分を差し引いた1,500万円に対して課税されます。【不動産取得費の計上に役立つ契約書】不動産購入時の契約書住宅ローンの契約書もし契約書をなくしてしまった場合でも、次の方法で不動産取得費を計上できる可能性があります。当時の通帳の出金履歴抵当権設定額から購入額を推測する購入当時の地価から購入額を推測する【不動産取得費に該当する費用】建物に附属する設備費建築、工事の諸費用住宅ローンの金利節税対策②「譲渡費用」を差し引く「譲渡費用」も譲渡価格から差し引くことができます。譲渡費用とは、不動産売却のためにかかった費用のことです。【譲渡費用に該当する費用】仲介手数料印紙税建物の解体費用領収書などをしっかり管理し、確定申告の際に提出しましょう。ただし、以下の費用は譲渡費用には該当しないので注意してください。確定申告のために税理士に支払う報酬不動産にかかっていた固定資産税や都市計画税売却とは関係のない維持修繕費用引越し時に支払った費用節税対策③ 所有期間が5年、10年を超えるタイミングで売る不動産売却で節税したいなら、売却するタイミングも重要です。不動産を取得してからの期間が5年もしくは10年を超えるタイミングで売却することで、税率を大幅に下げることができます。【譲渡所得税の税率】所有期間5年以下で売却：所得税30.63%、住民税9%、復興特別所得税2.1% 所有期間5年超で売却：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1% 所有期間10年超で売却：所得税10.21%、住民税4%、復興特別所得税2.1%（所得6,000万円以下の部分）所有期間10年超で売却：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1%（所得6,000万円超の部分）タイミングを少しずらすだけで税率が半分程度になる場合もあります。ただし、以下の点に注意しましょう。所有期間は、売却した年の1月1日でカウントされる所有期間を待ちすぎると不動産の価値が下がる可能性がある節税対策④「特別控除・特例」を活用する国が定める「特別控除」や「特例」を活用することで、さらに節税効果を高めることができます。【活用できる特別控除・特例】居住用財産の3,000万円特別控除 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例これらの制度を適用することで、場合によっては税金をゼロにすることも可能です。不動産売却で得た利益には税金がかかりますが、さまざまな節税対策を活用することで高額な税金を減らすことができます。本記事で紹介した節税対策を参考に、不動産売却を検討している方はぜひ準備を進めてください。適切な対策を講じれば、税金を大幅に削減することができるでしょう。
2025.05.05
不動産売却を行うと住民税はどうなるの？計算方法を解説します

不動産売却を行う際に気になるのが、譲渡所得にかかる税金ですよね。せっかく手に入れた費用の一部を税金として納めなければならないため、事前にどれくらいかかるか知りたい方もいるでしょう。本記事では、不動産売却に伴う所得税・住民税の計算方法について詳しく説明します。それぞれどのように計算するのか、参考にしてください。 1. 所得税・住民税は「譲渡所得税」という枠組みで課税されます所得税や住民税といえば、給料や報酬など収入に課税される税金をイメージするかもしれません。これらの税金には、稼ぐ分だけ税金が増える「累進課税」が適用されています。一方、不動産売却によって得たお金は、他の所得とは別に計算する「分離課税」が適用され、譲渡所得税という枠組みで以下の3つの項目に分けて課税されます。所得税住民税復興特別所得税 ※令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%が所得税と併せて申告・納付されます。 2. 各種税金の計算方法譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）は、以下の式で計算した「譲渡所得課税額」に税率をかけて計算します。【譲渡所得課税額の計算式】不動産売却で得た費用－（不動産取得時にかかった費用＋売却のためにかかった費用）譲渡所得課税額をもとに、所得税・住民税・復興特別所得税を計算します。このとき、各種税金にかかる税率は、不動産を取得してからの期間によって以下のように変わります。【譲渡所得税の税率】短期譲渡所得（5年以下の不動産）：所得税30.63%、住民税9%、復興特別所得税2.1% 長期譲渡所得（5年超の不動産）：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1% 3. 譲渡所得税の計算例以下の条件で、それぞれの税額を計算してみましょう。【条件】不動産の取得期間：4年不動産売却によって計算した譲渡所得課税額：1,000万円取得期間が4年なので、短期譲渡所得の税率で計算します。【所得税】 1,000万円 × 30.63% = 306万3千円【住民税】 1,000万円 × 9% = 90万円【復興特別所得税】 1,000万円 × 2.1% = 21万円以上より、譲渡所得税の合計は417万3千円となります。所得税・復興特別所得税は確定申告時に支払いますが、住民税は納付書が送られてきます。支払い方法が異なることを覚えておきましょう。 4. 特別控除や特例を知っておくと税額がお得に前述した税金を見て、「税金が高すぎる！」と感じた方もいるでしょう。国が定める節税対策として「特別控除」「特例」が設けられています。以下に示す特別控除・特例は、それぞれ譲渡所得課税額を下げるお得な制度です。場合によっては税額をゼロにできることもありますので、自身の条件に当てはまる特別控除・特例を利用してください。居住用財産の3,000万円特別控除 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例不動産売却を行う際には、住民税だけでなく、所得税や復興特別所得税も支払う必要があります。不動産を取得して経過した期間や税金の種類によって税率が変化します。また、節税効果のある特別控除・特例も用意されているため、どれくらいの税金がかかるのか事前に把握しておくことが大切です。不動産売却を検討する際の参考にしてください。
2025.04.25
不動産売却の前に覚えておきたい！住み替えにかかる税金とは

住み替えを検討している方の中には、不動産売却で得られたお金を住み替え費用に充てたいと考える方も多いでしょう。しかし、住み替えにはさまざまな税金がかかることを見落としがちです。本記事では、住み替えにかかる税金について詳しく説明します。不動産売却を始める前に、どれくらい税金がかかるのかを把握する参考にしてください。 1. 住み替えに税金がかかるタイミングとは？住み替えとは、今住んでいる家から新しい家に移り住むことを指します。不動産の売却や購入が含まれるため、どちらか一方でも行われれば住み替えに該当します。ただし、賃貸物件から賃貸物件への移動は住み替えに該当しませんのでご注意ください。住み替えの際には、不動産の売却と購入それぞれに税金がかかります。次に、それぞれの税金について詳しく説明します。 2. 「不動産売却」にかかる税金とは？不動産売却には、以下の3つの税金がかかります。譲渡所得税印紙税登録免許税【譲渡所得税】不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金です。不動産の売却価格から、取得費や譲渡費用を差し引いて利益が出た場合に、以下の税率が適用されます。短期譲渡所得（5年以下の不動産）：所得税30.63%、住民税9%、復興特別所得税2.1% 長期譲渡所得（5年超の不動産）：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1% 【印紙税】不動産売却時に、売買契約書を作成する際にかかる税金です。【登録免許税】不動産の登記を行う際にかかる税金です。住宅ローンを完済し、抵当権の抹消登記を行う際に納付します。完済済みであれば納付は不要です。 3. 「不動産購入」にかかる税金とは？不動産購入には、以下の6つの税金がかかります。印紙税登録免許税不動産取得税贈与税消費税固定資産税、都市計画税【印紙税】不動産購入時に、売買契約書を作成する際にかかる税金です。【登録免許税】不動産の登記を行う際にかかる税金です。所有権移転登記を行うため、以下のように固定資産評価額に基づいて計算されます。中古建物：固定資産評価額×0.3% 新築建物：固定資産評価額×0.15% 【不動産取得税】不動産を取得した際に納める税金です。固定資産評価額に基づいて計算されます。固定資産評価額×4% 【贈与税】不動産購入の資金として親族から支援を受けた場合に課税されます。基礎控除を差し引いた費用に対して課税されます。【消費税】不動産会社から直接不動産を購入した場合にかかります。不動産仲介会社を通じて個人から購入する場合にはかかりません。【固定資産税、都市計画税】不動産を取得したら、毎年固定資産税（市街化区域内なら都市計画税も）の支払いが必要です。固定資産税：固定資産評価額×税率（標準税率は1.4%）都市計画税：固定資産評価額×税率（上限は0.3%） 4. 税金の把握が住み替えの効率を変える住み替えを行う際には、事前に不動産売却・購入それぞれにかかる税金を理解しておくことが重要です。いくら利益を出せるのか、いくら購入金額を賄えるのかを把握しておけば、資金計画を立てやすくなります。税金の中には、特別控除や特例など節税に役立つ項目もありますので、事前に確認しておきましょう。住み替えを検討している方に向けて、不動産売却と購入でかかる税金について説明しました。不動産売却と購入ともに税金がかかるため、両方を実施する場合は特に注意が必要です。大きなお金が動く「住み替え」を効率化するために、本記事の内容を参考にして、計画的に進めてください。
2025.04.20
不動産売却で受け取る「手付金」とは？相場や受け取り時期も紹介

不動産売却を行う際、買主から「手付金」を受け取ることがあります。しかし、これが何のためのお金なのか、相場や受け取り時期が分からない方も多いでしょう。本記事では、手付金の意味、相場、受け取り時期について詳しく説明します。参考にしていただけると幸いです。 1. 手付金とは？手付金とは、不動産の「売買契約」の際に、買主が売主に支払う前金のことです。手付金は契約成立の証明や、契約解除された場合の違約金として使われます。手付金がない場合、買主が急に「やっぱり買うのを止めます」と言い出すこともあります。これでは売主が損をしてしまうため、手付金は買主の購入意思を示す重要なものです。 2. 手付金の金額はいくら？手付金の金額は売主が設定します。相場は以下の通りです。個人での不動産売却：相場金額に制限はありませんが、売買価格の20%以内が一般的です。不動産仲介会社を通じた売却：売却価格の5～10%または100万円が一般的です。不動産仲介会社と相談しながら設定しましょう。 3. 手付金が発生するタイミング手付金は、不動産売却の手順のうち「5. 買主候補と売買契約を結ぶ」で受け取ります。不動産仲介会社に査定を依頼する不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ売却活動スタート買主候補が見つかる買主候補と売買契約を結ぶ決済および引き渡し手付金は現金で支払われるのが一般的ですが、最近では振込も増えています。 4. 手付金で注意すべきポイント手付金に関する注意点は以下の通りです。売主の都合で契約を解除すると手付金の倍額を支払う必要がある：売主が故意に契約を解除した場合、手付金の2倍の額を買主に支払わなければなりません。手付金を安くしすぎると解約リスクが高まる：手付金が安いと買主が集まりやすくなりますが、その分解約リスクも高まります。何度も解約されると時間と手間がかかります。以上、不動産売却における手付金の意味、相場、受け取り時期について説明しました。不動産売却を円滑に進めるために重要な手付金について理解を深め、安心して取引を進めてください。
2025.04.15
不動産売却を行う方必見！住み替えに関する基礎知識

ただ、売却や引越し、そして住み替えにかかるタイミングなど、分からないことがいくつもありますよね。そこで本メルマガでは、住み替えを検討している人向けに、覚えておくと便利な基礎知識を詳しく説明いたします。住み替えの中で考えるポイントやお得な情報も解説しているので、不動産売却や引越しの参考にしていただけると幸いです。 1. 住み替えとは？住み替えとは、所有している不動産の売却、販売されている不動産の購入によって、住居を変更することを指します。以下のような場合が住み替えに該当します。持ち家（一軒家、マンション）→持ち家（一軒家、マンション）持ち家（一軒家、マンション）→賃貸物件賃貸物件→持ち家（一軒家、マンション）ただし、賃貸物件から賃貸物件への移動は住み替えに該当しません。住み替えは以下のような理由で行われることが一般的です。通勤や通学の利便性向上持ち家の環境に不満がある家族構成の変化災害のリスクへの備え 2. 住み替えにかかる期間はどれくらい？住み替えにかかる期間は、およそ3ヶ月から1年程度といわれています。これは、不動産の売却や購入が関わるため、時間がかかるためです。特に以下の場合、住み替えに時間がかかりやすいです。注文住宅を新築して住み替える不動産の売却・購入にこだわる 3. 住み替えで選択できる2つの種類住み替えを行う際には、「売り先行」「買い先行」の2つの方法があります。売り先行：現在の家を売却した後に新居を購入する方法です。資金を確保しやすいため、金銭的なリスクを抑えたい方や住宅ローンが残っている方に適しています。買い先行：先に新居を購入してから現在の家を売却する方法です。住み替え資金に余裕があり、新居選びに時間をかけたい方に適しています。 4. 住み替えで大切なポイント住み替えをスムーズに進めるためには、以下のポイントを意識しましょう。不動産売却と新居購入の資金繰りを考える住み替えのスケジュールを考える不動産仲介会社に相談する大きな資金が動くため、計画的に進めることが重要です。初めての住み替えの場合、不動産仲介会社に相談することで、適切なアドバイスを受けられます。 5. 住み替えには「住み替えローン」が役立ちます住み替えローンとは、現在の家の住宅ローン残債と新居購入の費用をひとまとめに借り入れできるローンです。これにより、住み替えのタイミングに迷うことなく、新しい住居に移ることができます。以上、不動産売却を検討中の方向けに、住み替えの基礎知識を説明しました。住み替えは、不動産売却と新居購入を並行して行うため、計画的に進めることが大切です。不動産仲介会社への相談や住み替えローンの活用など、役立つサービスを利用してスムーズな住み替えを実現してください。
2025.04.10
不動産売却の手続きの流れとは？必要な書類等も紹介

初めて不動産売却を行う際、「どのように手続きを進めれば良いか分からない」と感じる方も多いでしょう。今回は、不動産売却の手続きの流れと必要な書類について詳しく説明します。このガイドを参考にして、スムーズに不動産売却を進めてください。 STEP 1: 不動産仲介会社に売却相談をするまずは、不動産仲介会社に相談し、売却の手続きを開始します。以下の書類を準備して相談に臨みましょう。不動産の概要書登記事項証明書固定資産税納税通知書間取り図や測量図 STEP 2: 不動産仲介会社と媒介契約を締結する信頼できる不動産仲介会社を選び、媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があり、それぞれの特徴を理解した上で契約を結びます。契約時に必要な書類は以下の通りです。本人確認書類印鑑 STEP 3: 買主と売買契約を締結する買主が見つかり次第、売買契約を締結します。この段階での必要書類は多く、事前に準備をしておきましょう。本人確認書類登記権利証収入印紙実印や認印印鑑証明書登記権利証を紛失している場合は、司法書士に依頼して再発行を行うことも可能です。 STEP 4: 確定申告を行う不動産の引き渡しが完了した翌年の2月16日から3月15日までに、確定申告を行います。確定申告には以下の書類が必要です。確定申告書第一表・第二表確定申告書第三表（分離課税用）譲渡所得の内訳書不動産購入時の売買契約書のコピー不動産の取得にかかった費用の領収書のコピー不動産売却時の売買契約書のコピー不動産の譲渡費用がわかる領収書のコピー登記事項証明書本人確認書類源泉徴収票確定申告が初めての方や自分で手続きが難しいと感じる方は、税理士に依頼することをおすすめします。以上、不動産売却の手続きの流れと必要な書類について説明しました。不動産売却では、様々なシーンで手続きが必要となり、準備も多岐にわたります。このガイドを参考にし、必要書類を事前に準備することで、スムーズに不動産売却を進めましょう。
2025.04.05
不動産売却で「手残り金額」を計算する手順とは

「不動産を売却したいけど、いったいいくら手に入るの？」と思われる方も多いでしょう。不動産売却を行う際、売却代金から経費や税金が差し引かれるため、具体的な手残り金額を把握するのが難しいことがあります。本記事では、手残り金額を計算する手順を詳しく説明いたします。参考にしていただけると幸いです。 STEP 1: 売却価格を知るまずは、所有する不動産の「売却価格」を知る必要があります。売却価格を正しく判断できるのは不動産鑑定士という資格を持つ人だけですので、不動産仲介会社を利用して「見積もり査定」を依頼しましょう。手軽におおよその売却価格を知る方法として、以下の調べ方も参考になります。「土地情報総合システム」でエリアごとの価格を参考にする「レインズ」で似た条件の不動産の価格を参考にする「不動産会社HP」の売却情報から似た条件の不動産の価格を参考にする STEP 2: 仲介手数料を算出して差し引く不動産仲介会社を通じて不動産を売却する際には、仲介手数料を支払わなければなりません。国土交通省によって上限額が決められており、以下のように計算します。売却価格が200万円以下の部分：売却価格の5％＋消費税売却価格が200～400万円の部分：売却価格の4％＋消費税売却価格が400万円以上の部分：売却価格の3％＋消費税売却価格が1,000万円の場合、次のように計算します。（200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（600万円×3％）＝36万円＋消費税また、速算式も利用できます。（売却価格×3％+6万円）＋消費税 STEP 3: 税金を算出して差し引く不動産売却時には、以下の税金が発生します。登録免許税：1不動産につき1,000円収入印紙税：売却価格によって変動譲渡所得税：短期譲渡所得（5年以下）と長期譲渡所得（5年超え）で異なる譲渡所得税は、以下のように計算されます。短期譲渡所得：所得税30.63％、住民税9％、復興特別所得税2.1％長期譲渡所得：所得税15.315％、住民税5％、復興特別所得税2.1％所有期間を確認し、適用できる特別控除や特例がある場合は税金を抑えられます。 STEP 4: 各種計算もしくはシミュレーションを利用する以上の情報をもとに、以下の式で手残り金額を計算します。不動産売却価格－（仲介手数料＋税金）無料の計算シミュレーションも利用できます。三菱UFJ不動産販売手残り金額シミュレーションオウチーノ手残り金額シミュレーション以上、不動産売却で手残り金額を計算する手順について説明しました。ローン残債や損益通算によって金額に誤差が生じる場合もあるため、正確な手残り金額を知りたい場合は不動産仲介会社に相談することをおすすめします。具体的な売却価格と手残り金額を提示してもらえますよ。