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2025.07.10
不動産売却で利用する媒介契約とは？

こんにちは、インサイトハウスです！不動産を売却する際、「不動産仲介会社に相談しながら家や土地を売りたい」と考える方も多いでしょう。しかし、どのように動けばいいのか分からない方も多いはずです。そこで今回は、不動産売却における媒介契約の特徴について説明します。媒介契約とはどのような契約なのか、契約前に準備しておくべきことを知って、不動産売却をスムーズに進めましょう。 1. 媒介契約とは？媒介契約とは、不動産を売りたい「売主（あなた）」と「不動産仲介会社」との間で結ぶ契約のことです。売主が自ら買主希望者を探すこともできますが、売却の知識がないとスムーズに進みません。そこで、不動産仲介会社のプロに任せる方法が有効です。不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことで、広告活動や買主希望者の探し、不動産売却のサポートを行ってもらえます。 2. 媒介契約には3種類の契約方法がある媒介契約には、以下の3種類の契約方法があります。【一般媒介契約】他業者への同時依頼：可自分で買主候補を探す：可報告義務：なし契約期間：なしレインズへの登録義務：なし【専任媒介契約】他業者への同時依頼：一社のみ自分で買主候補を探す：可報告義務：2週間に1回契約期間：3ヶ月以内レインズへの登録義務：7日以内に登録【専属専任媒介契約】他業者への同時依頼：一社のみ自分で買主候補を探す：不可報告義務：1週間に1回契約期間：3ヶ月以内レインズへの登録義務：5日以内に登録契約条件が異なるため、自分に合う契約方法を選ぶことが重要です。 3. 媒介契約に必要な準備・書類媒介契約を行う前には「査定依頼」を行いましょう。査定依頼とは、不動産の価値をお金に換算してもらうことです。不動産仲介会社によって査定額が異なるため、相場把握と仲介会社選びの比較検討が重要です。【査定依頼時に必要な書類】物件の間取り図土地測量図・境界確認書登記済証（権利証）または登記識別情報査定依頼が完了し、信頼できる仲介会社が見つかったら、媒介契約を申請します。【媒介契約時に必要な書類】身分証明書登記済証（権利証）または登記識別情報認印（媒介契約時点では実印不要）特に「登記済証（権利証）または登記識別情報」は重要です。手元に書類がない場合は、法務局で申請して受け取りましょう。 4. 媒介契約と売買契約は違う契約である不動産売却には、2回の契約があります。媒介契約不動産仲介会社に売却活動を代行してもらうための契約で、不動産売却の初期に交わします。売買契約売主と買主間で交わす契約で、不動産売却の最終段階に交わします。媒介契約は売却活動のスタート時に、売買契約は売却が決まった際に交わすものです。これらの契約を正しく理解しておくことが、不動産売却をスムーズに進めるために重要です。以上、不動産売却における媒介契約の概要について説明しました。媒介契約は不動産仲介会社と交わすもので、不動産売却をスタートする初期段階で必要です。媒介契約には種類があり、売買契約とは異なる契約であることを理解し、スムーズに不動産売却を進めましょう。
2025.07.06
不動産売却を行うと配偶者控除を受けられなくなる？

こんにちは、インサイトハウスです！結婚して配偶者がいる場合、節税効果のある「配偶者控除」を利用できます。しかし、不動産売却を行うと、ある条件下で配偶者控除が受けられなくなることをご存じでしょうか？今回は、不動産売却で配偶者控除を利用できなくなる条件について説明し、扶養から外れにくくする方法も解説します。ぜひ参考にして、節税対策に役立ててください！ 1. 配偶者控除は「申告者の収入」によって外れてしまう場合も世帯主の所得が1,000万円を超えると、配偶者控除が受けられなくなります。まず、配偶者控除は以下のように定められています。【一般の配偶者控除の場合】年間合計所得900万円以下：38万円控除年間合計所得900万円超え950万円以下：26万円控除年間合計所得950万円超え1,000万円以下：13万円控除通常の収入に加え、不動産売却で大きな利益を得ると、年間合計所得が1,000万円を超えて配偶者控除を受けられなくなる恐れがあります。また、年間合計所得が900万円を超えた場合も控除額が減額されるので注意が必要です。例えば、38万円の控除に所得税や住民税を含めた30%（仮定）の税金がかかる場合、38万円×0.3＝11.4万円分の差が生じます。控除の有無で納める税金の額に大きな差が生まれるので、不動産売却を行う際には収入の見込みを考慮することが大切です。 2. 配偶者控除は「配偶者による申告」で外れてしまう場合も世帯主ではなく、配偶者が不動産売却を行う場合にも注意が必要です。配偶者控除は、配偶者の年間合計所得が48万円以下の場合に適用されます。不動産売却で48万円を超える所得を得ると配偶者控除を受けられなくなります。よく聞く「103万円の壁」とは、配偶者の基礎控除48万円＋給与所得控除55万円によって成り立ちますが、配偶者控除は基礎控除48万円のみが対象です。不動産売却は103万円まで大丈夫だという誤解を避けましょう。 3. 扶養から外れずに不動産売却を行う方法お得な配偶者控除を受けたまま不動産売却も行いたい場合、以下の方法を検討してみてください。総所得を一定の範囲に収める不動産売却で得られる代金が分かっているなら、年間合計所得を扶養控除の範囲内に抑えましょう。例えば「不動産売却のお金が入るから今年は仕事の量を減らそう」といった収入調整を行います。分割売却を検討するマンションやアパートなどは、分割売却することで所得を少なく受け取る方法もあります。1室ずつ売却するなどして、配偶者控除の範囲内に抑えることができます。特別控除や特例を把握しておく不動産売却に適用できる特別控除や特例を活用しましょう。条件によっては、譲渡所得をほぼゼロに近づけることができる控除もあります。しっかりリサーチして利用してください。以上、不動産売却における配偶者控除の変化について説明しました。結婚して扶養している配偶者がいる場合、配偶者控除を受けることができますが、世帯主および配偶者の所得が一定金額を超えると、控除を受けられなくなることがあります。少しでも税金をお得にするため、本記事を参考にして、収入の見込みを確認しながら売却を進めてください。
2025.06.23
不動産売却における任意売却とは？通常（一般）売却との違いを紹介

こんにちは、インサイトハウスです！不動産売却には、「通常（一般）売却」と「任意売却」の2種類があることをご存じでしょうか？具体的な違いや、どちらを選ぶべきか分からない方も多いのではないでしょうか。今回は、通常（一般）売却と任意売却の違いについて分かりやすく説明します。ぜひ参考にして、最適な売却方法を選んでください！ 1. 通常（一般）売却と任意売却の違いとは？通常（一般）売却と任意売却の大きな違いは「金融機関の同意の有無」です。通常（一般）売却住宅ローンの残債を完済できる環境にある人が利用する売却方法です。例えば、住み替えや相続、転勤など、所有者の意思で売却を行います。以下の条件に当てはまる人が利用できます。住宅ローンの残債がない人住宅ローンの残債があるが、不動産売却金額で完済できる人住宅ローンの残債があるが、不動産売却金額と自己資金で完済できる人任意売却住宅ローンの残債を完済できない環境にある人が利用する売却方法です。以下の条件に当てはまり、金融機関と交渉して担保を解除してもらうことで、ローン残債を完済できなくても不動産売却を行えます。住宅ローンを滞納している売却活動の時間を十分に確保できる連帯保証人の合意が取れている税金の滞納で差し押さえを受けていない 2. 任意売却を選ぶメリット「ローン完済の見込みがないなら、見込みができてから売却すべきなのでは？」と思う方もいるでしょう。しかし、任意売却には以下のメリットがあります。競売よりも高く売却できる競売にかけられると不動産の価格は低くなりますが、任意売却なら市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いです。周りに事情を知られにくい競売にかけられるとインターネット上で情報が公開されますが、任意売却なら周囲に知られることなく売却できます。ローン残債を分割返済できる任意売却では交渉次第でローン残債を分割返済できるため、負担を軽減できます。 3. 任意売却にはデメリットもあります任意売却にはデメリットもあるので注意が必要です。金融機関や保証人の合意、同意が必要金融機関や保証人の合意を得る必要があり、交渉がうまくいかない場合は利用できません。売却したお金が手元に残らない売却代金はローン返済に充てられるため、生活費に回すことは難しいです。悪徳業者に注意任意売却を狙う悪徳業者が存在し、高額な手数料や詐欺のリスクがあります。信頼できる不動産仲介会社を選ぶことが重要です。以上、通常（一般）売却と任意売却の違いについて説明しました。任意売却は住宅ローンを完済できる見込みがない方にとって有効な売却方法ですが、メリットとデメリットを理解し、慎重に検討することが大切です。
2025.06.17
不動産売却の内覧で好印象を残す対策とは？

こんにちは、インサイトハウスです！不動産を売却する際、内覧での印象が購入の決め手になることをご存じでしょうか？内覧で悪い印象を与えると、せっかくの買主候補を逃してしまうことも…。今回は、内覧で好印象を残すためのポイントをご紹介します。ぜひ参考にして、売却成功を目指しましょう！ 1. 内覧の前にやっておくべき5つの対策内覧希望者を迎える前に、以下の5つの準備を行いましょう。 1. 水回りや玄関の掃除清潔感を大切に。特に水回りや玄関は丁寧に掃除をしましょう。 2. ニオイを原因から解決するニオイは大きなマイナスポイント。消臭剤や換気を使い、原因を取り除きます。 3. 室内の傷を修理する目立つ傷や汚れは、DIYで修理を。小さな修理が全体の印象を良くします。 4. 部屋を広く見せるために整理整頓する物が多いと狭く見えがち。不要な物は片付けて、スッキリとした空間を作りましょう。 5. 家の周りも片付ける外観も重要。庭や玄関周りの片付けや草刈りを行い、清潔感を出しましょう。 2. 内覧当日にやるべき5つの対策当日には、以下の5つの対策を行いましょう。 1. 明るい照明を設定しておく明るい照明は家全体を明るく見せます。全ての部屋の照明をつけましょう。 2. 室温を調整しておく快適な温度に調整して、内覧者に居心地の良さを感じてもらいましょう。 3. ネガティブな内容の質問にも答える正直に答えることが信頼につながります。良い点も悪い点も隠さず伝えましょう。 4. 長時間話し込む場合にはお茶を振る舞う内覧者が長く滞在する場合は、お茶を出してリラックスした雰囲気を作りましょう。 5. 具体的な生活で役立つ情報を提供する近隣の生活情報や便利な施設について話すと、内覧者の興味を引きます。 3. 内覧で避けるべき行動内覧時に避けたい行動もあります。積極的にアピールしすぎる内覧者が自分のペースで見て回れるよう、適度な距離を保ちましょう。不確実な情報を伝える不確かな情報はトラブルの元。事実のみを伝え、信頼を築きましょう。 4. 内覧希望の申し込みがないときにやるべきこと内覧希望者が少ない場合、次の点を見直しましょう。売出価格は相場価格か相場より高すぎる価格設定は内覧希望者を遠ざけます。広告内容や写真が魅力的か魅力的な写真や情報を掲載し、興味を引く工夫をしましょう。アピールポイントを伝えているか物件の魅力を的確に伝えることで、内覧希望者を増やせます。以上、内覧で好印象を残すためのポイントをご紹介しました。内覧は売主自らが対応することが多いため、しっかり準備して臨みましょう。不動産売却の成功に向けて、この記事が役立つことを願っています。
2025.06.11
不動産売却で必要な登記とは？売主・買主のどちらが負担するの？

こんにちは、インサイトハウスです！不動産を売却する際には、必ず登記手続きが必要です。しかし、どのような登記があるのか、どのような費用がかかるのか、分からない方も多いのではないでしょうか。この記事では、不動産売却に関わる登記手続きとその費用について分かりやすく説明します。ぜひ参考にしてください！ 1. 不動産売却で必要な登記の種類とは？不動産を売却する際に必要な登記は、以下の2種類です。所有権移転登記売買（相続も含む）によって不動産の所有権が移転する際に行う登記です。法務省で登録免許税の支払いが必要となります。抵当権抹消登記住宅ローンの返済に合わせて行う登記です。不動産を担保とする「抵当権」を抹消するために行います。こちらも法務省で登録免許税の支払いが必要です。これらの登記は、迅速かつ正確に対応する必要があります。登記が遅れると、売主や買主に迷惑をかけてしまうことがありますのでご注意ください。 2. 所有権移転登記の負担と費用相場所有権移転登記は、一般的に買主が負担します。登録免許税の費用相場は以下の通りです。建物の登録免許税固定資産税評価額 × 20/1000 ただし、以下の条件を満たす場合は軽減税率3/1000が適用されます。令和5年3月31日までの住宅用家屋の売買取得自己居住用である床面積50㎡以上新築または取得後1年以内土地の登録免許税固定資産税評価額 × 20/1000 令和5年3月31日までに登記を受けた場合は15/1000が適用されます。条件によって税率が異なるので、計算にご注意ください。 3. 抵当権抹消登記の負担と費用相場抵当権抹消登記は、一般的に売主が負担します。抵当権抹消登記の費用は、不動産1つにつき1,000円です。土地と建物がある場合は、それぞれ1,000円ずつかかるため、合計2,000円の登録免許税が必要です。また、司法書士に依頼する場合は、手数料として約1.5万円がかかることが一般的です。 4. 不動産売却で売主が負担するのは抵当権抹消登記のみ不動産売買契約が締結され、引き渡しを行う際には、抵当権抹消登記が必要です。引き渡し当日に売主・買主・銀行担当者が顔を合わせ、その場で抵当権抹消登記が行われることが一般的です。事前に必要な書類を準備し忘れないようにしましょう。以上、不動産売却における登記手続きの基礎知識についてご説明しました。売主として不動産売却を行う場合、抵当権抹消登記が必要であり、書類の準備が求められます。分からないことがあれば、不動産仲介会社の担当者や司法書士に相談することをおすすめします。今後とも、インサイトハウスをよろしくお願いいたします！
2025.06.06
不動産売却で必要となる「抵当権抹消」の費用はいくら？相場は？

こんにちは、インサイトハウスです！不動産を売却することで住宅ローンを完済したら、次に必要なのが「抵当権抹消」の手続きです。抵当権って何？抹消するのにどれくらい費用がかかるの？という疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。この記事では、抵当権抹消の必要性と費用について分かりやすく説明します。ぜひ参考にしてください！ 1. 抵当権（ていとうけん）とは？なぜ抹消するの？抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が設定する権利のことです。例えば、ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を利用して不動産を競売にかけ、貸し付けたお金を回収することができます。住宅ローンを完済すると、この抵当権は不要になります。そこで、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。抹消を行わないと、不動産の売却や新しいローンの借り入れに支障をきたす可能性があります。 2. 抵当権抹消にかかる費用相場抵当権抹消には、以下の費用がかかります。登録免許税: 不動産1つにつき1,000円かかります。土地と建物がある場合、それぞれに1,000円ずつかかるため、合計で2,000円です。司法書士手数料: 手続きが分からない場合、司法書士に依頼することが多いです。手数料の相場は約1.5万円です。地域によって費用が異なるので、日本司法書士連合会の「報酬アンケート」を参考にしてみてください。 3. 抵当権抹消の方法抵当権抹消は、自分で行う方法と司法書士に依頼する方法の2つがあります。自身で行う場合: 以下の書類を準備する必要があります。抵当権抹消登記申請書登記原因証明情報登記識別情報または登記済証抵当権者の委任状司法書士に依頼する場合: 司法書士が書類の準備から登記手続きまで代行してくれます。手間を省きたい方にはこちらの方法がおすすめです。不動産売却をスムーズに進めるためには、抵当権抹消の手続きが不可欠です。この記事が皆様の参考になれば幸いです。不明点があれば、いつでも私たちインサイトハウスにご相談ください！今後とも、どうぞよろしくお願いいたします。
2025.06.01
不動産売却の注意点をまとめて紹介

初めて不動産売却を行う方は、必ず成功させたいと考えます。しかし、事前準備を怠り手探りで進めてしまうと失敗することもあります。不動産売却を成功させるためには、注意点を理解してから行動することが重要です。本記事では、不動産売却でよくある失敗をもとに、注意点を詳しく説明します。これを参考に、不動産売却を成功させましょう。 1. 不動産売却のよくある失敗まず、よくある失敗を把握しておきましょう。以下のポイントに注意してください。【よくある失敗】不動産の相場を調べなかった結果、相場より安く売ってしまったネームバリューだけで不動産会社を選んだ結果、思うように売却活動が進まなかった契約内容を理解せずに媒介契約を締結した結果、売却期限に間に合わなかった不動産仲介会社に任せきりにしてしまい、想定よりも利益を出せなかった失敗するポイントはいろいろな場面に潜んでいます。次に、不動産売却を成功させるための注意点を解説します。 2. 注意点【事前準備編】【注意点①：住宅ローン完済の目途を立てておく】不動産売却を行う際には、「売買契約の決済が完了するまで」に住宅ローンを完済しなければなりません。住宅ローンが残っている場合、売却で得た代金からローンを返済するか、事前に完済するか決めておきましょう。【注意点②：不動産売却には平均3～6ヶ月かかると理解しておく】不動産売却には時間がかかります。査定、媒介契約、売却活動、売買契約、引き渡しそれぞれに時間が必要です。最低でも3ヶ月以上はかかるため、余裕を持ったスケジュールを立ててください。【注意点③：売主側も費用がかかると覚えておく】不動産売却には、仲介手数料や税金などの費用がかかります。事前に計算して売却価格を決めなければ、逆に損する可能性もあります。 3. 注意点【媒介契約～売却活動編】【注意点①：不動産仲介会社は選ぶ場所によって特徴・性格が違うと理解しておく】不動産仲介会社にはそれぞれ特徴や性格があります。大手だけでなく、地元に詳しい中小の会社も検討し、口コミや実績を参考に比較検討しましょう。【注意点②：媒介契約の内容をしっかりと理解しておく】媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれの契約内容を理解し、不動産仲介会社と連携して動くことが重要です。【注意点③：瑕疵（不動産の欠陥）を必ず買主に伝える】不動産に問題がある場合、必ず買主に伝えてください。マイナス要素を伝えずに売却するのは法律違反ですので、隠さずに不動産売却を行いましょう。 4. 注意点【売買契約～引き渡し・確定申告編】【注意点①：売買契約書は隅々まで目をとおす】売買契約書に書かれている条件を見ずに契約すると、後から不利な条件に気づくことがあります。契約書は隅々まで確認し、納得してから契約に同意してください。【注意点②：引き渡しまでに引越しを済ませる】不動産の引き渡し時には、不動産を空にした状態で渡す必要があります。引き渡し日前日までに引越し・移動を完了させましょう。【注意点③：確定申告は必ず申告する】不動産売却を行うと確定申告が必要です。利益が出ていない場合でも、必ず確定申告を行いましょう。確定申告の期間は、不動産売却が完了した翌年の2月16日～3月15日です。不動産売却は、事前準備と適切な対応が成功の鍵です。不動産仲介会社に任せるだけでなく、自分自身でも注意点を把握し、計画的に進めましょう。本記事を参考に、不動産売却を成功させるための準備を進めてください。
2025.05.25
不動産売却の値下げはどのタイミングで考えるべき？

不動産売却を行ったものの、思うように買主候補が見つからない場合、最終手段として値下げ対応が必要です。しかし、値下げのタイミングを誤ると損をしてしまうこともあります。本記事では、不動産売却で覚えておくべき値下げのタイミングについて詳しく説明します。適切なタイミングを理解して、買主を逃さないための参考にしてください。 1. 不動産売却で値下げするタイミング不動産売却の値下げは、タイミングが重要です。以下のタイミングで値下げを検討することをおすすめします。 3ヶ月経っても売れなかったとき引越しなど売却期限が残り3ヶ月に迫っているとき新生活前の1～3月、移動の多い9月など不動産の需要が高まるとき買主候補が少ない中で値下げ交渉を受けたときこれらの理由のあるタイミングで値下げすることで、後悔することを防げます。一方で、以下のようなタイミングを避けると良いでしょう。値下げした直後に、値下げ前の金額に対応できる買主候補が現れる値下げを渋って売却期限に間に合わなくなる値下げ交渉を拒否して買主候補を逃すものの売り買いはタイミングが重要です。適切なタイミングを理解して不動産売却を進めましょう。 2. 値下げのメリット・デメリット不動産を値下げすることには、以下のメリットがあります。【メリット】買主候補が見つかりやすくなる売却期限に間に合いやすくなる一方で、次のようなデメリットもあります。【デメリット】売却による利益を確保できなくなる住宅ローンを返済できなくなる利益を生み出すために不動産売却を行ったのに、値下げしたことで利益が出せなくなることがあります。また、売却の利益を住宅ローンの返済に充てる予定だった場合、完済できなくなるリスクもあります。値下げを検討する前に、「いくらまで」値下げできるのかを把握しておくことが重要です。特に値下げ交渉を受けた際には、譲れない金額を設定しておきましょう。 3. 値下げだけじゃない！不動産を売れやすくする方法買主が見つからないとき、真っ先に値下げを思いつく人も多いですが、他にも不動産を売れやすくする方法があります。以下の方法を試してみるのも良いでしょう。リフォームを行い不動産の価値を高めるハウスクリーニングで室内を魅力的にする媒介契約先を変える・増やす担当者を変えてもらう不動産買取を検討するリフォームやハウスクリーニングは、不動産の魅力を向上させるため、買主候補が集まりやすくなります。また、不動産仲介会社や担当者を変更することで、売却活動が改善されることもあります。不動産買取サービスを利用する方法もありますが、売却価格が下がるため、値下げ対応とどちらが有利か検討する必要があります。不動産が売れない場合、値下げ対応は重要ですが、タイミングを見計らうことがさらに重要です。利益を減らすことになりますが、買主候補が見つかりやすくなるほか、売却期限に間に合いやすくなります。不動産が売れない場合の選択肢として、ぜひ本記事の知識を参考にしてみてください。