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2024.12.10
「うまくいく価格交渉」とは？

今回は「うまくいく価格交渉」についてです。結論から申し上げますと、価格交渉の勝率は売主様の売却意欲の強さに比例します。そして売却意欲を測る指標は、売主様の「期限」と「動機」です。「なるべく早く」「どうしても売らなければならない」といった場合には売却意欲が強く、価格交渉の勝率は高まります。例えば、「売主様がご自宅を買い替え予定で既に買い替え先を買ってしまっている場合」や、「相続税などの支払期限が迫っている場合」などです。もしも価格交渉を検討される場合、売主様の状況を把握することが重要となりますので、見学をしていく中で気に入った物件があった時には、「いつまでに」と「なぜ」の2点を不動産業者を通じて確認をしてみましょう。反対に、価格交渉の期待値が非常に低いケースもお伝えしておきたいと思います。代表的なところでは下記の2点が挙げられます。（1）「売り始めたばかり」又は「価格を下げたばかり」（2）「他に検討している方がいる」又は「内見が多い」（1）の場合、どちらの場合も新しい問い合わせが来る期待値が高いので「すぐに下げずに様子を見たい」を思われる売主様がほとんどです。「情報公開をしたがしばらく決まらない」となれば交渉余地も出てくると思いますので、基本的には待たなければなりませんが、待っている間に他の方が決断するリスクは加味する必要があります。（2）はもっと単純で、「わざわざ下げなくても他の人がいる」とお考えになる売主様が多いので交渉は難しくなります。また、こうした場合に価格交渉をすると、価格交渉なしの申込みが入って来てしまうと物件を取られてしまうリスクがありますので要注意です。ちなみに、少しでも勝率を上げる為には、交渉の根拠を提示したほうが良いと言われています。ただ「安くしてください」と言っても中々売主様も決断できません。しかし、例えば「せっかくの新居なので水周りをリフォームしたい。リフォーム費用が想定より嵩んでしまうので、少しご協力頂けないか？」といった事情をお伝えしてみたほうが検討して頂きやすくなります。さらには実際にリフォームの見積りを取ってみて、「100万円を想定していたが150万円かかってしまうことがわかった。予算オーバーしてしまうので50万円のお値引きをご検討頂けないか？」といった伝え方であればどうでしょうか。具体的かつ本気度も伝わり易いと思います。売主様にもよっては数字でなく感情に訴えたほうが良い場合もありますが、何にせよ相手あってのお取引です。先方の事情とお気持ちを考え、なるべく前向きに考えて頂ける問いかけを心掛けて頂けたら良いのではないかと思います。
2024.12.05
「固定金利」vs「変動金利」

不動産の購入や住宅ローンを検討する際に、「固定金利」と「変動金利」という言葉を耳にすることが多いと思います。今回は、この二つの金利タイプについて解説し、それぞれの特徴や選び方のポイントをお伝えします。固定金利と変動金利の現状「民間住宅ローンの実態調査」というデータがあります。フラット35を運営している住宅金融支援機構が毎年公表しているこのデータによると、近年は変動型を選ぶ方が50％台後半から60％強で推移しており、変動型の方が選ばれる傾向にあります。変動型が選ばれる主な理由は「金利が低い」であり、固定型を選ぶ方の理由は「返済額を確定しておきたい」というものです。多くの方は月々の負担を抑えるために変動金利を選ぶ傾向が強いですが、ファイナンシャルプランナーの意見などでは「変動は危険」と言われることも少なくありません。固定金利の特徴メリット：変動リスクがない：借入時点で完済までの支払額が確定しているため、返済計画が立てやすい。安心感：金利が一定なので、将来の支払い額に対する不安がない。デメリット：金利が高い：変動金利よりも高く設定されているため、初期の返済額が高くなる。固定金利は、「多少高い金利でも安心して返済計画を立てたい」と考える方に向いています。変動金利の特徴メリット：金利が低い：初期の金利が低いため、月々の返済額を抑えることができる。デメリット：金利変動のリスク：景気によって金利が変わるため、金利上昇によって支払い総額が膨らむリスクがある。変動金利は、「金利上昇のリスクはあるが、現時点で金利が低いので月々の負担を抑えたい」と考える方に向いています。変動金利のルール金融機関によって多少異なるものの、基本的なルールは以下の通りです：金利の見直しは半年ごと：金利は半年ごとに見直されます。返済額の見直しは5年ごと：返済額は5年ごとに見直されます。返済額は1回の見直しで1.25倍以上は上がらない：大幅な返済額の増加を避けるためのルールです。どちらを選ぶべきか？この問題については正解がありません。個々の状況や価値観によって選ぶべき金利タイプが異なります。以下のポイントを基に、ご自身の状況に最も合った金利タイプを選んでください。安定した返済計画を重視する方：固定金利現在の金利を抑えたい方：変動金利景気動向を予測できる方：変動金利まとめ固定金利と変動金利にはそれぞれのメリット・デメリットがあります。どちらが正解かは一概には言えませんが、金利の特徴を理解し、ご自身のライフプランやリスク許容度に応じて選択することが重要です。様々な情報を参考にし、最も納得のいく選択をしてください。このブログが皆様の参考になれば幸いです。不明点やご相談があれば、いつでもお気軽にお問い合わせください。
2024.11.30
不動産売却したら年末調整が必要？確定申告の方法も紹介

こんにちは、インサイトハウスです！ 12月に実施される「年末調整」。会社員の皆さんにとってはお馴染みのイベントですね。しかし、不動産を売却した場合、その売却益については年末調整で対応できるのでしょうか？今回は、不動産売却と年末調整の関係、そして売却後の税金について解説します。ぜひ参考にしてください！ 1. そもそも年末調整とは？まずは年末調整について簡単に説明します。年末調整とは、1年間の所得や税金を計算し、正確な税額を確定する手続きです。会社員は年末に提出する書類で自身や家族の情報、加入している保険の情報などを記入し、会社が税金の申告と納付を代行します。これにより、会社員は確定申告を行わずに済むのです。 2. 不動産売却で得た利益は年末調整で対応してもらえるの？残念ながら、不動産売却で得た利益は年末調整では対応できません。不動産売却の利益は「譲渡所得」に分類され、自身で確定申告を行う必要があります。得られた代金、かかった費用、控除制度などを整理して、翌年の2月16日から3月15日の期間に申告します。譲渡所得には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つの税金がかかります。「所得税」と「復興特別所得税」は確定申告のタイミングで納付し、「住民税」は6月頃に送られてくる納付書で納付します。会社に伝えたからといって、何もしなくていいわけではありませんのでご注意ください。 3. 確定申告はどのように行うの？手順を紹介確定申告の手順は以下の通りです。 1. 不動産売却の書類を準備する売却契約書や売却にかかった費用のレシート、領収書などを整理します。 2. 譲渡所得・経費を計算する市販の確定申告ツールや国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用して計算します。計算方法が分からない場合は、税務署や税理士に相談しましょう。 3. 確定申告書を作成する国税庁のホームページから無料でダウンロードできます。不動産売却に関する書類が必要です。 4. 書類一式を税務署へ提出する税務署への提出方法は、直接窓口に持参、郵送、e-taxでの電子申告の3つがあります。最近はe-taxでの提出が推奨されています。 4. 確定申告が分からないなら税理士に相談するのがおすすめ初めての確定申告で不安な方は、税理士に相談するのがおすすめです。税理士に依頼すれば、必要書類を用意するだけで、税金の整理や計算、申告を代行してもらえます。また、税理士に支払った報酬も経費として計上できるため、費用を最小限に抑えられます。 5. 一応会社にも不動産売却のことを伝えておこう「自分で確定申告するから会社には伝えなくていいや」と思うかもしれませんが、トラブルを避けるためにも事前に「確定申告する」と報告しておくことをおすすめします。税金計算の間違いで追徴課税が発生し、その情報が会社に伝わる場合があります。間違って会社宛てに納付書が届く場合もあります。関係のないトラブルを避けるため、年末調整の際に「来年、不動産売却の確定申告を行います」と伝えておくと安心です。以上、不動産売却と年末調整の関係について説明しました。不動産売却は年末調整ではなく、確定申告で対応する必要がありますので、ご注意ください。自分で税金の計算や提出を行う必要があるため、この記事を参考にしてスムーズに対応しましょう。
2024.11.25
不動産売却の基本的な流れ

不動産を売却することは、買うことよりも難しいと言われることが多いです。その理由の一つは、不動産売却を経験したことがある人が少ないため、アドバイスをもらう機会が少なく、よくわからないまま進めなければならないことです。今回は、不動産売却の基本的な流れを解説します。全体像を把握し、今ご自身がどのステージにいるのか、次に何をすればいいのかを整理していただければと思います。（1）不動産売却の事情が発生お住み替えや相続など、売主様によって売却の理由は様々です。（2）ご家族内で不動産売却がいいのか意見をまとめる最初の段階で意見をまとめておかないと、後々トラブルになることがあります。売却が最適でない場合もありますので、賃貸や持ち続ける選択肢も含めて広く意見をまとめましょう。（3）売却価格を確認ご自身である程度相場を確認することもできますが、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。査定の依頼方法には、直接問い合わせる、一括査定を行う、などがあります。いずれの場合も1社だけでなく複数社に話を聞きましょう。（4）依頼先の不動産会社を決める複数社の査定を受けた後、どの不動産会社に任せるかを見定めます。不動産会社は千差万別ですが、「信頼できるかどうか」がポイントです。（5）媒介契約の種類を決める媒介契約は専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。それぞれに一長一短がありますので、ご自身の状況や希望に合わせて選びましょう。（6）販売活動スタート不動産会社が販売用の図面やチラシを作成し、ポータルサイトへの出稿を行い、販売活動がスタートします。（7）内覧発生買主様が不動産に興味を持ち、内覧の問い合わせを入れます。日時を調整し、内覧をしてもらいます。（7）-2 価格変更内覧が全く入らない場合、価格が高すぎる可能性があります。写真の入れ替えやチラシの作り直しを試みても効果がない場合は、価格を見直す必要があります。（8）購入申し込み買主様から購入申し込みの意思を書面でいただきます。多くの場合、価格交渉が入りますので、納得できなければ売主様側から価格の再提示を行います。このタイミングで引渡しの時期や手付金の金額なども確定させます。（9）売買契約交渉がまとまれば、売買契約を締結します。契約はできるだけ早く行うことが重要です。買主様は大金を支払うので、気持ちがブレやすく、先延ばしは避けましょう。（10）銀行へ報告（住宅ローンがある場合）売主様に住宅ローンが残っている場合、一括返済の手続きをしなければなりません。手続きには通常2週間前後かかるため、引渡し日が確定したら早めに手続きを開始しましょう。（11）引っ越しの準備お住いのまま売却する場合は、引っ越しが必要です。引渡し日までに引っ越しを完了させ、重要書類が荷物に紛れないよう注意してください。（12）決済・お引渡し買主様から売買契約時の手付金を引いた残金を受け取り、売主様からは鍵や書類を渡し、所有権の移転を行います。これで売却が完了します。簡単ではありますが、以上が不動産売却の基本的な流れです。ステップ（3）から（場合によっては（2）から）の過程は、不動産会社がサポートしますので、流れを理解しておくことで不安が軽減されるかと思います。細かい部分は売主様の状況によって異なりますので、「自分の場合どうなるの？」と気になる方はお気軽にご相談ください。このブログが皆様の参考になれば幸いです。不明点やご相談があれば、いつでもお気軽にお問い合わせください。
2024.11.20
媒介契約とは何か？

不動産を売却するときには、不動産会社と「媒介契約」を締結します。この契約は、自身の不動産の販売を不動産会社に依頼するもので、不動産会社は売主様から不動産の売却を依頼された際に「媒介契約書」の締結が義務付けられています。媒介契約書に記載される主な内容媒介契約書には主に以下の内容が記載されています：依頼者（売主）と依頼される不動産会社の情報売却する不動産の詳細売却価格売却を依頼する期間不動産会社の売却活動の内容不動産会社に支払う手数料の金額と支払いの時期不動産会社はこの内容に基づいて売却活動を行います。媒介契約の種類媒介契約書には以下の3種類があります。それぞれの違いについて説明します。（1）一般媒介契約数社に並行して売却を依頼できる売主が買主を自ら見つけて取引ができるレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務はなし営業活動の報告義務はなし（2）専任媒介契約売主が依頼できるのは1社のみ売主が買主を自ら見つけて取引ができるレインズへの登録義務あり（契約から7日以内）営業活動の報告義務あり（14日に1回以上）（3）専属専任媒介契約売主が依頼できるのは1社のみ売主が買主を自ら見つけての取引はできないレインズへの登録義務あり（契約から5日以内）営業活動の報告義務あり（7日に1回以上）媒介契約の選び方一般媒介契約は売主様と不動産会社双方にとって緩い契約形態で、専属専任媒介契約は売主様と不動産会社双方に縛りが多く、専任媒介契約はその中間となります。どの形態が一番良いかは、ご売却事情や物件によって異なるため、一概には言えません。重要なポイント最も重要なのは、信頼できる不動産会社に依頼することです。信頼関係があれば、契約形態に関わらず、納得のいく取引ができるでしょう。不動産会社を選ぶ際は、「信頼できるかどうか」を見定めることが大切です。このブログが皆様の参考になれば幸いです。不明点やご相談があれば、いつでもお気軽にお問い合わせください。
2024.11.15
不動産売却一括査定は本当に高く売れるのか

不動産の売却を検討する際、依頼先の不動産会社を選ぶ方法の一つに「不動産売却一括査定サイト」があります。複数の不動産会社に話を聞くのがおすすめですが、一括査定サイトを利用すると、不動産会社を1社1社自分で探す手間が省けるため、売主様にとって非常に便利なサービスです。しかし、利用する際には注意すべきポイントもあります。注意点 1: 過剰な広告を信じないこと不動産売却一括査定サイトの広告には、「あなたの不動産がこんなに高く売れる！」といったコピーがよく見られます。しかし、これは多くの場合、集客を目的とした根拠のない広告です。これを盲目的に信じてしまうと、自身の期待とはかけ離れた査定結果を見て、「もっと高く売れるはず」と思い込み、適正な売却計画から遠ざかってしまうことがあります。重要なのは、「売れる価格」と「査定価格」は別物であるということです。査定はあくまで目安であり、実際にその価格で売れるかどうかを保証するものではありません。注意点 2: 不当に高い査定金額を提示する不動産会社に注意一部の不動産会社は、自社で仲介したいがために、相場からかけ離れた高い査定金額を提示することがあります。これにより、売主様は高く売れると期待しますが、実際にはその金額で売れることは少なく、売却計画が大幅に崩れ、損をすることが多いです。特に、不動産売却一括査定サイトを利用している不動産会社がこの手法を用いることが多くなりがちです。査定依頼が発生すると、1件あたり1万円前後を広告費として支払うため、その分を回収する必要があります。そのため、売主様に選んでいただく一番簡単な方法は「高い査定金額を提示すること」です。最終的に相場の金額で売買契約に至れば問題は少ないですが、囲い込みを行い両手仲介にすることが多いため、相場より安い価格での売買契約になる可能性が高くなります。正しい査定価格を知ることの重要性高く販売活動を行うこと自体は問題ありませんが、正しい「査定価格」を知らずに「この金額で売れる」と思い込むことが問題です。正しい査定価格を知った上で、適正な売却計画を立てることが重要です。「売れる価格」と「査定価格」の違いを理解し、不動産売却一括査定サイトを利用する際は、この点を意識して話を聞くようにしましょう。まとめ不動産売却一括査定サイトは便利なサービスですが、過剰な広告や不当に高い査定金額に惑わされないよう注意が必要です。正しい査定価格を知り、適正な売却計画を立てることで、スムーズかつ納得のいく不動産売却を実現することができます。ご不明点やご相談があれば、いつでもお気軽にお問い合わせください。このブログが皆様の参考になれば幸いです。
2024.11.10
競合物件の動向を注視しよう

お客様からよくいただく質問の一つに、「今って売り時なの？」というものがあります。正直に申し上げると、経済市況は非常に読みづらく、我々プロでも正確な予測は難しいです。そのため、「売りたいと思った時が売り時」という回答を差し上げることもありますが、数か月単位のミクロ視点での「販売活動を始めるベストなタイミング」については、ある程度の正解があります。今回はその点についてご説明いたします。競合物件との比較買主様は、売主様の不動産のみならず、周辺の不動産とも比較して購入を検討します。買主様によって比較の仕方は異なり、例えば、学校区の関係でエリアを限定しているけれどマンション・戸建両方を検討されている方、戸建限定だけれどエリアは広く見ている方など、様々です。その中から売主様の不動産を選んでいただくためには、競合物件より魅力的である必要があります。魅力を出せるポイント魅力を出せるポイントとして、以下のような要素があります：価格が安い眺望が良い間取りが使いやすいしかし、これらの要素のうち、価格以外は大きく変えることが難しいです。価格を安く設定するのも簡単ではないため、競合物件がご自身の不動産より優れている場合は、今は一旦販売を見送るという判断も必要です。競合物件の状況を把握する競合物件の状況を把握することが重要です。具体的には、自身の不動産と同一エリアにある販売中の不動産について以下の情報を確認しましょう：どんな物件がいつからいくらで販売されているかこれらの情報を基に、「現在販売されている競合物件」の動きを注視し、販売活動を始めるベストなタイミングを見極めることが大切です。この見極めがしっかりできないと、相場を下回る金額での売却や、売却までに想定以上の期間がかかるリスクがあります。反対に、見極めがしっかりできれば、相場以上の金額での売却を実現することも可能です。まとめ不動産売却のタイミングを見極めるためには、競合物件の状況を把握し、その動きを注視することが重要です。これにより、売却の成功率を高め、最適なタイミングでの売却を実現することができます。ご自身のケースについて詳しく知りたい方は、ぜひお気軽にお問合せください。お客様一人ひとりの状況に合わせた最適なアドバイスをさせていただきます。このブログが皆様の参考になれば幸いです。不明点やご相談があれば、いつでもお気軽にお問い合わせください。
2024.11.05
「賃貸」vs「持ち家」

不動産屋さんに相談すると「ローン返済は資産になるが、家賃は何も残らない」と言われることが多いですが、賃貸と持ち家それぞれにメリット・デメリットがあります。ここでは、それぞれの特徴を理解していただくために、代表的なメリットとデメリットを列挙します。賃貸のメリット住み替えが簡単：お仕事や家族の成長に合わせて転居しやすい。都心の一等地に住むハードルが低い：購入するよりも都心の高価なエリアに住むことが可能。賃貸のデメリット「完済」がない：賃料分の負担がずっと続き、ローンのように支払いが終わることはない。高齢になると借りにくくなる：高齢者は入居審査が通りにくくなるため、希望の物件に住めない可能性がある。購入のメリット資産が残る：住宅ローンを完済すれば、その物件は資産として残る。生命保険としての機能：多くの住宅ローンには生命保険が付帯しており、ローン名義人に万が一のことがあっても家族に家を残せる。リフォームの自由：自分の所有物なので、自由にリフォームや改装が可能。購入のデメリット引っ越しが大変：購入した物件を売却したり、新しい物件を購入したりする手間がかかる。維持管理に手間と費用がかかる：物件の維持や修繕に自分で責任を持たなければならない。ご近所付き合いの必要性：持ち家の場合、近所付き合いが重要になることが多い。賃貸と持ち家の比較賃貸は、若くてライフスタイルが流動的な時期には特に向いています。例えば、仕事の異動や家族の成長に伴う住み替えがしやすいです。また、都心の一等地に住むためのハードルが低く、まとまった現金や大きな住宅ローンの準備が不要です。一方、賃貸のデメリットは、家賃の支払いが一生続くことです。特に老後も賃貸で暮らす場合、長期間の家賃支払いに対応できる貯蓄が必要です。また、高齢になると賃貸物件を借りるのが難しくなることもあります。持ち家の最大のメリットは、資産として残ることです。住宅ローンには生命保険が付帯していることが多く、ローン名義人に万が一のことがあっても家族に家を残せます。さらに、リフォームなど自由に変更ができる点も魅力です。しかし、持ち家には維持管理の手間や費用がかかる点がデメリットです。また、ご近所付き合いが必要になることも多く、これが負担になることもあります。まとめ賃貸と持ち家のどちらが良いかは、一概に決められるものではありません。ご自身の現状やライフプランを考慮して、最適な選択をすることが重要です。それぞれのメリット・デメリットを理解し、状況に応じて最良の選択をしてください。このブログが皆様の参考になれば幸いです。不明点やご相談があれば、いつでもお気軽にお問い合わせください。