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【商談中】リフォーム済物件から始めるオーナー生活
山科区大塚北溝町 収益戸建 所在地 京都市山科区大塚北溝町 販売価格 1,180万円 表面利回り 約8.74％ 構造 木造2階建て 延床面積 67.14㎡ 築年月 1979年2月 2024年3月にリフォームが完成し、現在は事業用として賃貸中の中古戸建です。 日当たり通風が良好な南西角地に建っています。 キッチン、洗面、トイレといった水廻りは交換済、その他内装もほぼ全てリフォームされています。さらに外壁も塗装し直しています。 見た目はもちろん、購入後すぐに何らかの修繕が必要になる。といった可能性は低いと思われます。 現在は月額86,000円（年間収入1,032,000円）で賃貸中です。 初めてオーナーになる方にハードルが低くおすすめの物件です。 Plan 間取り図 広くはありませんが、事業用と考えれば十分なスペースがあります。 間取図に入っていませんが、洗面台がキッチン横に設置されています。 Area 周辺施設 ■ハッピーテラダ山科大塚店 徒歩5分 ■ジョーシン山科店 徒歩3分 ■ダックス山科大塚店 徒歩3分 MAP 地図 [kintone_buy_map] Transportation 交通経路 ■京都市営地下鉄東西線「東野」駅 徒歩15分 ■京阪バス「大塚野溝町」バス停 徒歩4分 Gallery ギャラリー [gallery link="file" columns="4" ids="6495,6490,6480,6493,6494,6481,6492,6491"] 物件詳細、ほかにも写真多数掲載しています。下記ボタンをクリックしてご覧になってください(^^♪
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わがままに応える家
山科区西野今屋敷町 中古戸建 所在地 京都市山科区西野今屋敷町 販売価格 3,180万円 構造 木造3階建て 延床面積 98.01㎡ 築年月 2000年9月 広々とした児童公園の向かいに立つ3階建ての家。南東角地になり、日当り通風共に良好です。 カーポートが１台分ついているので、天候が悪い日の車の乗り降りも安心です。 徒歩5分以内にフレスコとマツヤスーパーがあり、そこから少し歩くとホームセンターもあるお買い物便利な立地です。 また、山階保育園や洛東幼稚園も徒歩5分圏内と子育て世帯に特に嬉しい立地となっています。 玄関は靴用収納と物入が両側にあります。 アーチを描く玄関框が空間にアクセントを加えています。 2階和室脇には書斎があります。 テーブルと本棚を造作し、おしゃれで使い勝手が良い空間になっています。 家でお仕事をされる方や、お子様が集中して勉強できる環境が欲しい方などにぴったりです。 2階和室には掘りごたつがついています。使わないときは畳を置いてフラットなスペースとして使えて便利です。 また板間はピアノ置場として床補強をしています。 ピアノを置きたいけど床が不安という方には嬉しい工夫ですね。 Plan 間取り図 居室以外にも複数個所に物入が配置され、天井収納庫もあるため何かと物が多くなりがちなお子様のおられるご家庭に特におすすめの間取りです。 集中して作業できるスペースが欲しい、ピアノを置きたい、風情のある和室も欲しい。そんなわがままを一気に叶えてくれます。 Area 周辺施設 ■フレスコ西野店 徒歩2分 ■マツヤスーパー山科三条店 徒歩5分 ■ホームセンターDCM山科店 徒歩6分 ■山科消防署 徒歩1分 ■山科郵便局 徒歩3分 ■山階保育園 徒歩3分 ■洛東幼稚園 徒歩4分 MAP 地図 [kintone_buy_map] Transportation 交通経路 ■JR東海道本線「山科」駅 徒歩15分 ■市営地下鉄東西線「東野」駅 徒歩12分 ■京阪バス「今屋敷公園」停 徒歩1分 Gallery [gallery columns="4" link="file" ids="6437,6446,6443,6445,6447,6448,6439,6438,6449,6451,6452,6444"] 物件の詳細、その他写真は下記ボタンをクリックしてください(^^)/
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日当たり＆風通し//グッドバランス南東角地
山科区四ノ宮小金塚 売土地 所在地 京都市山科区四ノ宮小金塚 販売価格 780万円 現況 上物あり 土地面積 114.95㎡（34.77坪） 面する道路が二つとも幅員約5ｍあり、とても解放感のある土地です。 南東角地は、角地のなかでも日当たりと風通しどちらも優れている特徴があります。 現状は西側に建物があるため、西日が抑えられているのもメリットです。 建築条件は付いていませんので、お好きな工務店やハウスメーカーで建築ができるのもポイントですね♪ ※古家の解体費用が別途必要です Plan 間取り図 南側の接面は約12ｍとひろびろしています。 変形地ではないので、プランの自由度は比較的高いと思われます。 ただし、東側は高低差があるため玄関や駐車スペースの位置に置きをつけください。 Area 周辺施設 ■ローソン藤尾小金塚店 徒歩4分 ■大津小金塚簡易郵便局 徒歩3分 ■小金塚こども園 徒歩8分 MAP 地図 [kintone_buy_map] Transportation 交通経路 ■京阪京津線「四宮」駅 徒歩18分 ■京阪バス「藤尾・小金塚」バス停 徒歩3分 ■JR東海道本線「山科」駅 バス乗車10分 Gallery ギャラリー [gallery link="file" columns="4" ids="6397,6396,6395,6394,6393,6392,6391,6385"] 建物プランのご相談などお気軽にご相談ください(^^♪
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一人暮らしを贅沢に過ごす部屋
建物名 リソシエ山科椥辻 所在地 京都市山科区椥辻西浦町 販売価格 1,780万円 専有面積 壁芯53.4㎡ 1LDK＋S（納戸） 築年月 1996年5月 【間取り】 7階建ての6階 1LDK＋S（納戸） 2024年8月にリフォーム済（浴室・洗面台・キッチン・給湯器新調、床張替、クロス張替、網戸張替、障子張替、畳表替済）です♪ 引渡し手続きがすべて完了したらすぐにお引越しできますので、お急ぎの方にもおすすめです。 リビング横の和室は6帖あるのでお布団を敷いてゆっくりとお休みできます。 おひとり暮らしにぴったりの間取りですが、もちろん二人暮らしでも大丈夫です。 4.5帖の納戸はエアコンがついていますので、こちらを寝室にすることも可能です。 書斎や寝室に使っていただけますよ。 バルコニーは南向きで日当たり良好♪ 6階なので晴れている日は山が一望でき、すかっとした光景が広がります。 [gallery link="file" ids="6119,6125,6107,6112,6122,6117,6118,6111,6110,6115,6109,6114"] 【交通情報】 ■地下鉄東西線「椥辻」駅徒歩7分 ■イオンタウン山科椥辻まで徒歩5分 周辺は商業施設が充実しており、生活便利な立地です♪
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家事動線らくらくリノベーション
販売価格：2,380万円 管理費：8,800円（月）／積立金：7,920円（月）／町内会費：500円（月） 所在地 ：京都市山科区東野森野町23-4 地下鉄「椥辻」駅歩12分、地下鉄「東野」駅歩18分 専有面積 ：65.10㎡（19.69坪） バルコニー面積 ：9.44㎡ 建築 ：1992年4月 構造／階数 ：鉄筋コンクリート造7階建／7階 2024年7月にフルリノベーション完成済 ペットとゆったり暮らすーフルリノベマンション 地下鉄「椥辻」駅歩12分、近隣にコンビニやスーパーがある 便利な場所に「ルシエル山科森野町二番館」はあります。 スケルトンからフルリノベーション、 間取りを3LDK→2LDK+WICに変更しております。 最上階（7階）で見晴らしの良いマンションです。 家事動線もらくらく、回遊できる間取りプラン。 玄関ホールを広くして、キッチンから洗面への水廻りの 導線を一直線に繫げることで家事の効率があがります。 また、沢山のお洋服が収納できるウォークイン クローゼットやペットの為のスペースを作りました。 ■広い玄関ホール ■使いやすいウォークインクローゼット ■家事ラクラク動線 ■ペットスペースがあります 現地ご案内や詳細のお問合せは下記よりメッセージをください！
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News&Column
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2025年03月24日
不動産売却時に役立つ「控除制度」をまとめました
大きなお金が動く不動産売却。中には、巨額な利益を手に入れた人もいるでしょう。しかし、ここで気を付けなければならないのが、不動産売却にかかる税金です。不動産売却には、譲渡所得税というものが発生します。そして中には、譲渡所得税が利益の40%近くにのぼる場合も…。 そこで、少しでも税金を減らしたい人向けに、役立つ控除制度を紹介いたします。国が認める節税対策を、使わない手はありません。中には大幅な節税効果をもつ控除制度もあるので、確定申告を行うときの参考にしていただけると幸いです。 生活していた建物・土地を売却するときに使える控除 売主（あなた）が居住していた建物、土地を売却するという場合には、次の控除制度を利用できます。 居住用財産の3,000万円特別控除 マイホームを売却した場合、所有期間に関わらず譲渡所得から3,000万円を控除できる 譲渡所得の利益が3,000万円以下なら課税額をゼロにできる場合もある 詳細情報はこちら 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 建物を取り壊して不動産売却を行う際に、所有期間が10年を超える場合に適用される 6千万円以下の譲渡所得利益において、税金が20.315%→14.21%に減税される 「居住用財産の3,000万円特別控除」と併用可能 詳細情報はこちら 相続した不動産を売却するときに使える1つの控除 家族、親族から不動産を相続して売却する際には、以下の控除制度を利用できます。 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例 相続した不動産を売却した場合、一定の要件を満たすことで譲渡所得から3,000万円を控除できる 譲渡所得の利益が3,000万円以下なら課税額をゼロにできる場合もある 詳細情報はこちら 他にもこんな控除が使えます 前述したもの以外にも、複数の控除制度が用意されています。少し条件が限定的になりますが、当てはまる制度がないか探してみてください。 平成21年、22年に取得した土地などの保有期間が5年以上の場合の1,000万円控除 平成21、22年に不動産を取得した人向けの控除制度 詳細情報はこちら 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例 道路が作られるなど、公共事業のために不動産を売却した人向けの控除制度 詳細情報はこちら 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例 国土交通省が実施するまちづくり事業等のために不動産を売却した人の控除制度 詳細情報はこちら 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例 地方公共団体、航空会社、地方住宅供給公社からの土地の買収、住宅地造成のための買収により不動産売却を行った人向けの控除制度 詳細情報はこちら 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例 農業委員会の斡旋によって、土地を売却した人向けの控除制度 詳細情報はこちら まとめ 以上、現在利用できる不動産売却関連の控除制度を紹介いたしました。本メルマガで紹介した控除制度は、不動産売却時にかかる税金を減らす便利なものばかりです。もし控除制度を知らなかった人がいるのなら、この機会に適用される制度がないかチェックしてみてください。 また、控除制度が適用されるものの中には、納税額をゼロにできるものもあるでしょう。このとき、納税額がゼロになったとしても、確定申告が必要になることだけは覚えておいてください。税金のことで悩まないためにも、本メルマガを参考にしていただけると幸いです。
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2025年03月19日
不動産売却の見積もり査定で押さえておきたい4つのポイント
所有している不動産がいくらで売れるのか知りたい。このとき、お近くにある不動産会社に「なんとなく」の気持ちで見積もり査定を依頼しようと考えていないでしょうか。 もし、基礎知識を何も知らぬまま見積もり査定の依頼を考えているのなら、その行動は少しだけお待ちください。なぜなら、不動産売却の見積もり査定は、利用する不動産仲介業者によってさまざまな違いがあるからです。 納得のいく見積もり査定を利用する方法として、押さえておきたいポイントを4つ説明いたします。どういったことに気をつければ良いのか、参考にしていただけると幸いです。 ポイント（1）見積もり査定には「無料」「有料」がある まず理解しておきたいのが、見積もり査定にかかる費用です。不動産売却の見積もりは、すべて無料で利用できるわけではなく、一部で有料提供されている場所もあります。 そして、この費用の違いには、見積もり査定の精度が深く関係しています。 無料の査定では、不動産会社の担当者が対応します。会社で蓄積している情報、過去の事例などを参考に、おおまかな査定額を算出してくれるのが特徴です。 有料の査定では、不動産鑑定士というプロが査定します。資料の裏付けとなる情報を集めてくれるほか、公的機関を利用しながら具体的な費用を算出してくれるのが特徴です。 一見、有料の見積もりでなければ意味がないように思ってしまいますが、個人利用であれば、無料の査定でも十分だと覚えておきましょう。わざわざ高額な費用をかけずとも、無料でおおよその金額を算出してくれるのでご安心ください。 ポイント（2）査定額は不動産仲介会社によって変化する 不動産仲介会社に査定をお願いするのなら、相談先の不動産仲介会社によって、査定額に差があると覚えておきましょう。同じような不動産の条件を伝えたとしても、次のように違う金額を提示されるケースがあります。 A社：2,000万円 B社：1,500万円 このような違いが発生するのは、その会社独自のデータをもとに査定額を算出しているからです。各社、異なる不動産を取り扱っているため、どうしても同じ金額が算出できません。 では何を信用したらいいのでしょうか。結論として、一括査定を利用するのがおすすめです。 一括査定とは、ある1社に複数社の見積もりをまとめて取得してもらうという方法です。1社に相談するだけで、複数社の見積もりをもらえるため、査定額を平均することによって、おおまかな相場費用を把握できます。 1社だけに見積もり査定をお願いした場合、相場よりも高い、もしくは低いという状況になるかもしれません。そのリスクを回避し、少しでも売れやすい売却価格を知りたいのなら、一括査定などを利用して複数社から査定額を教えてもらいましょう。 ポイント（3）査定には2種類の方法がある 見積もり査定といえば、不動産の情報を伝えることにより、手軽に査定額を教えてもらえるイメージがありますよね。ですが実は、見積もり査定には「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」の2種類があり、手軽さなどに違いがあるとご存じでしょうか。 簡易査定（机上査定） 手軽に査定額を教えてもらえる方法です。不動産仲介会社が蓄積している情報をもとに、短時間で査定額を提示してくれます。ただし、実物の不動産を見て査定しないため、物件の情報が反映されません。 訪問査定 直接不動産を見に来て査定してくれる方法です。物件の状況や周辺環境など複数の要素を複合的に見てくれるため、信ぴょう性の高い査定額を提示してくれます。ただし、査定額の算出に時間がかかるのがデメリットです。 どちらを利用すべきかお悩みなら、自身の「状況」をもとに決めてみてはいかがでしょうか。まだ売却について検討中であれば、おおまかな費用を知る「簡易査定（机上査定）」、すぐにでも不動産売却に着手したいなら具体的な金額が分かる「訪問査定」を選ぶイメージです。 ポイント（4）売却価格は査定額で決まるわけではない 不動産売却の売却価格は、査定額によって決まるイメージがありますよね。確かに、査定額は売却価格の相場を知る重要な情報です。ただし、査定額がそのまま売却価格になるわけではありません。売却価格は、査定額と売主（あなた）の希望額から調整して決めていきます。 査定額は不動産を売るためのおおよその目安。決して、提示された価格でしか売却できないわけではないのです。査定額を高く提示してくれた不動産仲介会社が良いというわけではありません。見積もり査定の金額は「売却価格を決めるための相場把握の参考」だと覚えておきましょう。 もし不動産仲介会社を選ぶために査定額を参考にしているのなら、査定額よりも、以下のポイントを参考にするのがおすすめです。 不動産売却の実績 サポート対応の良さ 口コミや評価 まとめ 不動産売却における見積もり査定の基礎知識について説明しました。自身が所有する不動産の売却価格の相場を知りたいなら、複数の不動産仲介会社に見積もり査定を依頼するのがおすすめです。また、提示された査定額は、売却価格の目安となるだけで、決してその金額でしか売却できないという意味ではないと覚えておきましょう。 見積もり査定のポイントを押さえつつ、納得のいく不動産売却を進めるために、ぜひ本ブログの情報を活用してください。 4o
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2025年03月14日
不動産売却時の建物にかかる減価償却とは？
不動産売却を行う際、売却によって得られる利益には税金が課せられます。このとき、税金の計算に関わってくるのが「減価償却」です。「減価償却って何？」と疑問に思う方もいるでしょう。本メルマガでは、不動産売却に関わる減価償却の意味と計算方法について詳しくご説明いたします。 (1) そもそも減価償却とは？ 減価償却とは、時間の経過によって価値が減少する資産に対し、取得費用と耐用年数をもとに年間の経費を分割する会計処理のことです。不動産売却を行う際には「建物」のみが減価償却の対象になります。 法定耐用年数 不動産の法定耐用年数は、以下の通りです。 木造、合板樹脂造：33年 木骨モルタル造：30年 鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造：70年 れんが造、石造、ブロック造：57年 金属造のもの：28～51年 建物の構造は、建築確認申請書や登記簿謄本などから確認できます。 (2) 減価償却は確定申告のどこに関わるものなの？ 減価償却が関わるのは、不動産売却の経費として計上する「取得費用」の項目です。不動産売却には譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。 譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率 譲渡所得は、不動産売却で得た代金から譲渡費用や取得費用を差し引いた額です。 譲渡所得 = 不動産売却で得た代金 - 譲渡費用 - 取得費用 取得費用の計算式は次の通りです。 取得費用 = 土地の取得費 + (建物の取得費 - 減価償却費用) 減価償却は、建物の取得費を正しく計上するための重要なポイントです。 (3) 減価償却の計算方法 減価償却の計算方法には、以下の2種類があります。 定額法 定率法 非事業用不動産（住宅）の場合は、定額法を用いて計算を行います。 (4) 定額法による減価償却の計算方法 定額法を用いた減価償却費用の計算式は以下の通りです。 減価償却費用 = 建物の取得価額 × 90% × 償却率 × 経過年数 償却率は建物の構造によって異なります。以下は木造建物の例です。 木造建物の償却率：0.031 例として、2,000万円で購入した木造建物を10年経過したのちに売却する際の減価償却費用を計算します。 2,000万円 × 90% × 0.031 × 10年 = 558万円 この場合、建物の取得費は2,000万円 - 558万円となり、1,442万円を建物の取得費として計上できます。 まとめ 以上、不動産売却時の建物にかかる減価償却について紹介しました。不動産売却で得た利益には税金が課せられ、正しい申告が求められます。特に減価償却は計算がややこしい部分ですので、確定申告の時期に困らないように早めに理解しておくことが重要です。本メルマガを参考に、減価償却の計算を正確に行いましょう。
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予約なしでもご来店お待ちしております
ご予約の方が優先となりますのでお待ち頂くことがあります。