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不動産売却の税金を抑えたい！ 便利な節税対策を紹介します
不動産売却で得られたお金の一部を税金として納めなければならないため、場合によっては譲渡価格の3割以上を取られることもあります。しかし、さまざまな節税対策を活用することで、税金を減らすことが可能です。本記事では、不動産売却時の節税対策について詳しく説明します。ぜひ参考にしてみてください。
節税対策①「不動産取得費」を差し引く
不動産売却で得た譲渡価格には、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。このとき、譲渡価格から「不動産取得費」を差し引けることをご存じでしょうか。
不動産取得費とは、売却する不動産を購入したときにかかった費用のことです。たとえば、譲渡価格が2,000万円で不動産取得費が500万円なら、500万円分を差し引いた1,500万円に対して課税されます。
【不動産取得費の計上に役立つ契約書】
- 不動産購入時の契約書
- 住宅ローンの契約書
もし契約書をなくしてしまった場合でも、次の方法で不動産取得費を計上できる可能性があります。
- 当時の通帳の出金履歴
- 抵当権設定額から購入額を推測する
- 購入当時の地価から購入額を推測する
【不動産取得費に該当する費用】
- 建物に附属する設備費
- 建築、工事の諸費用
- 住宅ローンの金利
節税対策②「譲渡費用」を差し引く
「譲渡費用」も譲渡価格から差し引くことができます。譲渡費用とは、不動産売却のためにかかった費用のことです。
【譲渡費用に該当する費用】
- 仲介手数料
- 印紙税
- 建物の解体費用
領収書などをしっかり管理し、確定申告の際に提出しましょう。ただし、以下の費用は譲渡費用には該当しないので注意してください。
- 確定申告のために税理士に支払う報酬
- 不動産にかかっていた固定資産税や都市計画税
- 売却とは関係のない維持修繕費用
- 引越し時に支払った費用
節税対策③ 所有期間が5年、10年を超えるタイミングで売る
不動産売却で節税したいなら、売却するタイミングも重要です。不動産を取得してからの期間が5年もしくは10年を超えるタイミングで売却することで、税率を大幅に下げることができます。
【譲渡所得税の税率】
- 所有期間5年以下で売却：所得税30.63%、住民税9%、復興特別所得税2.1%
- 所有期間5年超で売却：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1%
- 所有期間10年超で売却：所得税10.21%、住民税4%、復興特別所得税2.1%（所得6,000万円以下の部分）
- 所有期間10年超で売却：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1%（所得6,000万円超の部分）
タイミングを少しずらすだけで税率が半分程度になる場合もあります。ただし、以下の点に注意しましょう。
- 所有期間は、売却した年の1月1日でカウントされる
- 所有期間を待ちすぎると不動産の価値が下がる可能性がある
節税対策④「特別控除・特例」を活用する
国が定める「特別控除」や「特例」を活用することで、さらに節税効果を高めることができます。
【活用できる特別控除・特例】
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
これらの制度を適用することで、場合によっては税金をゼロにすることも可能です。
不動産売却で得た利益には税金がかかりますが、さまざまな節税対策を活用することで高額な税金を減らすことができます。本記事で紹介した節税対策を参考に、不動産売却を検討している方はぜひ準備を進めてください。適切な対策を講じれば、税金を大幅に削減することができるでしょう。
