不動産売却シミュレーションの利用方法

2024.09.10

不動産売却を考える際には、発生する税金や実際の手取り額を事前に把握しておくことが重要です。これを助けるために「不動産売却のシミュレーション」が役立ちます。ここでは、シミュレーションを行うための基本的な手順と必要な項目について説明します。

不動産売却シミュレーションの基礎知識

シミュレーションに必要な項目

シミュレーションを行う際に必要な項目は以下の4つです：

1. 想定売却価格
2. 住宅ローン残高
3. 諸経費
4. 所有期間

これらの項目を正確に入力することで、手取り額や発生する税金の目安が分かります。

各項目の特徴と調べ方

1. 想定売却価格

想定売却価格とは、不動産が売却できる予想金額です。具体的な金額は不動産仲介業者に依頼するのが確実ですが、以下の方法で自分でも予想できます：

• 実勢価格の調査：国土交通省の「土地総合情報システム」を利用して、過去の取引価格を確認できます。
• 相続税路線価：全国地価マップを利用して、主要道路に面する宅地の1m²当たりの評価額を確認できます。

2. 住宅ローン残高

住宅ローン残高とは、支払いが終わっていない住宅ローンの残り金額です。以下の方法で確認できます：

• 返済予定表：郵送されてくる返済予定表をチェックする。
• 残高証明書：確定申告用として郵送される残高証明書を確認する。
• 金融機関のWebサイト：ログインして残高を確認する。
• 金融機関の窓口：直接窓口で確認する。

3. 諸経費

諸経費とは、不動産売却にかかる費用の総称です。具体的には以下の費用が含まれます：

• 不動産仲介業者の手数料：
  • 売却価格が200万円以下の場合：売却価格×5.5%
  • 売却価格が200万円を超えて400万円以下の場合：売却価格×4.4%
  • 売却価格が400万円を超える場合：売却価格×3.3%
• 測量費用：30～100万円（平均65万円を参考値として入力）
• 解体費用：
  • 木造の場合：3～5万円/坪
  • 鉄骨造の場合：4～6万円/坪
  • RC造の場合：4～7万円/坪

4. 所有期間

所有期間とは、不動産を取得してから売却するまでの期間です。これは課税項目である譲渡所得税額に大きく影響します。5年を基準に税率が変わるため、正確な期間を確認しましょう。

シミュレーションの手順

1. 想定売却価格の入力：前述の方法で調べた売却価格を入力します。
2. 住宅ローン残高の入力：残高を確認し、正確な金額を入力します。
3. 諸経費の入力：不動産仲介業者の手数料や測量費用、解体費用などの諸経費を入力します。
4. 所有期間の入力：不動産の取得日から売却日までの期間を入力します。