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2024.08.10
売却の目的を見極める

不動産を売却する際には、それぞれの売主様に明確な目的があります。例えば、「転勤が決まったから」「新築を買ったから」「子供が大きくなり手狭になったから」「相続税の支払いのため」などです。しかし、実際に売却を始めると、しばしば「良い条件（金額）で売却すること」に固執してしまい、最終的に目的を見失うケースがあります。目的を見失わないためのポイント 1. 売却の目的を明確にする売却を始める前に、自分の目的をしっかりと確認しましょう。例えば、以下のような具体的な目標が考えられます：期限内に売却すること：転勤や新築購入などのタイミングに合わせるため。家計に負担をかけないこと：ダブルローンの回避など。適切な価格で売却すること：相続税の支払いに必要な資金を確保するため。 2. 逆算して販売計画を立てる目的が明確になったら、逆算して具体的な販売計画を立てます。以下に具体例を示します：例：半年後に戸建てに住み替える場合目的：半年後に引渡しを完了する販売計画： 5か月目：売買契約を締結 4か月目：買い手候補を見つける 3か月目：動きが悪ければ価格を見直すこのように逆算して計画を立てることで、スムーズな売却が可能となります。 3. 柔軟な対応を心がける売却活動が計画通りに進まない場合もあります。その際は、以下のような柔軟な対応を心がけましょう：価格の見直し：市場の動向に合わせて価格を調整する。販売戦略の変更：広告の方法やターゲットの見直しなど。不動産会社とのコミュニケーション：定期的に販売状況を確認し、必要に応じて戦略を修正する。 4. 目的に合った不動産会社を選ぶ売却の目的を理解し、それに沿った戦略を提案してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社との信頼関係を築くことで、売却活動が円滑に進みます。まとめ不動産の売却は大きな決断であり、様々な要素が絡み合います。しかし、売却の目的を見失わないことが成功への鍵です。目的を明確にし、逆算して計画を立て、柔軟に対応することで、納得のいく売却を実現しましょう。これは、「当たり前」のことかもしれませんが、その「当たり前」の中にこそ、本当に大切なことが隠れています。
2024.08.05
買主様との条件交渉

内覧をした買主様から「買いたい！」という意思表明があると、通常は「購入申込書」を受け取ります。この書類には以下の内容が記載されています：購入したい物件の概要（所在・売買対象となる面積等）買主様の購入希望価格住宅ローンの利用の有無とその金額契約時の手付金の額契約締結の希望時期引き渡しの希望時期その他の条件購入希望者の氏名（押印）住所全てが売主様の希望通りであれば契約に進むことになりますが、多くの場合、条件交渉が必要になります。今回は、購入申込書があった場合の条件交渉についてお伝えします。条件交渉のポイント 1. 価格交渉条件交渉の大半は「価格」についてです。一般の買主様は、販売価格の端数部分で交渉を行うことが多いです。例えば、販売価格が2,180万円の場合、2,100万円で購入したいといった形です。買主様にとって不動産は人生で一番高い買い物です。そのため、価格交渉には慎重になることが多いです。売主様としては、多少の譲歩をすることで買主様の不安を軽減し、契約に至る可能性を高めることができます。ただし、譲歩する金額は慎重に考える必要があります。 2. 譲歩の仕方価格交渉の際、以下の方法をおすすめします：「正直ご提示の金額は厳しいです。でも素敵な買主様なのでお譲りしたいという気持ちもあります。できるだけ歩み寄るのでいくらまでなら買っていただけますか？」この方法を使うことで、以下の効果が期待できます：買主様の満足感：買主様に「値段を上げさせられた」という意識を持たせず、「値段を下げてもらった」という満足感を与えることができます。トラブルの回避：契約後にトラブルが発生した場合でも、買主様が納得して購入したという意識があるため、問題がこじれにくくなります。 3. 不動産会社の役割多くの場合、不動産会社が交渉の仲介をします。売主様が直接交渉の席に座ることはあまりありませんが、不動産会社が煽って早く契約を締結させようとすることもあります。そのため、売主様自身が交渉の基本を理解しておくことは重要です。まとめ購入申込書を受け取った後の条件交渉は、慎重に行う必要があります。価格交渉においては、買主様の満足感を高めるための工夫が重要です。また、不動産会社に頼るだけでなく、自分自身でも交渉の基本を理解しておくことで、より良い結果を得ることができます。この交渉術を参考にして、納得のいく条件での売却を目指してください。
2024.08.01
不動産価格の決まり方

不動産の売却を検討する際、多くの方は「自分の不動産がいくらで売れるのか」を気にされるかと思います。ただ、不動産の価格は「一物四価」と言われ、非常に分かりづらいものです。ここでは、不動産会社がどのようにして不動産の価格を査定しているのか、代表的な方法をご紹介いたします。（1）原価法同様の不動産を再び土地の取得から建築まで行ったと仮定し、かかる費用を算出する方法です。この費用を「再調達原価」と言います。その費用から現在の築年数に応じた価値の低下分を差し引いて（減価修正）、現在の価格を割り出す方法を「原価法」と言います。この方法は計算式で説明できるため納得しやすいですが、目に見えない価値を反映させづらいという欠点があります。そのため、補足程度に利用されることが多いです。（2）収益還元法不動産を賃貸に出した場合に発生する賃料を基に査定をする方法です。この方法は、不動産の取得価格が何年で全額回収できるかを示す「利回り」を基準にします。例えば、5%の利回りであれば20年、10%の利回りであれば10年で回収できる計算です。利回りが低いほど不動産の価格は高くなります。この方法は主に、投資用のワンルームマンション、ビル、アパートの査定に用いられます。（3）取引事例比較法似たような不動産が以前いくらで取引されたかを基準に査定する方法です。お住まい用の不動産の場合、ほとんどのケースでこの方法が利用されます。過去の取引事例を基に価格調整を行いますが、景気動向やその事例が正しい金額であるかどうかを見ながら価格を調整します。注意点：「査定価格」と「実際に売れる価格」は違う不動産には全く同じものは存在しません。例えばマンションであれば、同じ間取りや広さでも階数や眺望、隣の住人が変わることで違いが生じます。戸建てに至ってはほぼ同じものは存在しません。また、競合物件の価格や買主様の経済状況、購入に至る背景などによっても影響を受けます。そのため、過去の事例だけで正確に「売れる価格」を算出することは難しいのです。不動産会社が買い取る場合は査定価格＝売却価格となりますが、通常の不動産取引では1案件1案件が別物となります。多くの取引は査定価格に近いところで行われますが、査定価格が絶対ではないことを理解しておくと、査定価格で売れない場合でもストレスを軽減できます。まとめ不動産の査定にはいくつかの方法がありますが、それぞれの特徴と注意点を理解することで、納得のいく売却ができるでしょう。査定価格と実際の売却価格が異なることを念頭に置き、適正な価格設定と売却計画を立てることが重要です。ご不明点やご相談があれば、いつでもお気軽にお問い合わせください。このブログが皆様の参考になれば幸いです。
2024.07.30
途中で媒介契約は切れるのか？

不動産売却を依頼している不動産会社が誠心誠意販売活動を行っていないと感じる場合、媒介契約を途中で解除することができるかどうか気になるところです。以下に、媒介契約の途中解除について詳しく説明します。媒介契約の途中解除結論媒介契約の途中解除は、理由次第で可能です。主に不動産会社が媒介契約の義務を履行していない場合に解除が認められます。義務違反による解除専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、不動産会社には以下の義務があります。この義務に違反した場合、契約期間内でも媒介契約を解除することができます。契約の成立に向けて積極的に努力する義務期限内にレインズに登録する義務（契約種別によって期日が異なる）販売活動の状況を報告する義務（契約種別によって報告頻度が異なる）購入の申込があった場合に遅延なく報告する義務売主様都合による解除売主様の都合で「売る気がなくなった」などの理由で解除する場合、これまでの販売活動にかかった経費を請求される可能性があります。不動産会社も販売活動にコストをかけているため、この点は理解が必要です。不可抗力による解除転勤がなくなった、賃貸にすることに決めたなど、どうしようもない理由で解除する場合、多くの不動産会社はご事情を考慮して費用を請求しないことが一般的ですが、契約によっては請求されるリスクもあります。リスク回避の方法 1. 媒介契約の期限を待つ専任媒介契約や専属専任媒介契約の期間は最長3ヵ月と宅建業法で定められており、自動更新もできないため、契約期限が切れるまで待つことで媒介契約を自然に解除することができます。 2. 任意解約特約を入れる媒介契約締結時に、任意のタイミングで解約できる特約を入れておくことです。売却事情が変わる可能性がある場合、不動産会社と相談してこの特約を追加することをおすすめします。抵抗される場合は、その不動産会社との契約を見送るのも一つの手です。まとめ媒介契約も一つの契約であり、将来のリスクを減らすために慎重に対応することが重要です。不動産会社が義務を果たしていない場合は途中解約が可能ですが、売主様都合の場合は注意が必要です。将来のリスクを減らすために、契約時に特約を設けるなどの対策を講じることをおすすめします。媒介契約についてご不明な点や不安がある場合は、お気軽にご相談ください。
2024.07.26
物件みまわり隊　安朱東海道町の戸建

社員でチームをつくり、お預かりした物件の定期みまわりをしています。草刈りや室内・周辺清掃を行って、お客様にできるだけ気持ちよく見学していただけるように心がけています。今回は安朱東海道町のお庭スペースの草刈りをいたしました。
2024.07.20
内覧が入らない場合の対処法

不動産を売却する際、内覧がなかなか入らない状況に対して価格を下げる以外にも取るべき対策があります。ここでは、内覧が入らない場合の対処方法について具体的に説明します。内覧が入らない場合の対処方法 1. 不動産会社の販売活動が十分か確認するまず、不動産会社の販売活動が適切に行われているかを確認しましょう。以下の点を確認することが重要です。レインズへの掲載：物件がレインズに正しく掲載されているか。ポータルサイトへの掲載：主要な不動産ポータルサイトに物件が掲載されているか。チラシの配布：近隣地域へのチラシ配布が行われているか。その枚数や頻度も確認します。 2. ポータルサイトで使用されている写真を確認するポータルサイトの問い合わせ率は、掲載されている写真の質に大きく左右されます。以下の点をチェックし、必要に応じて写真の質を向上させましょう。写真の枚数：最低でも10枚以上撮影条件：晴れた日に撮影する外観の撮影：角度を変えて数パターン撮影し、面している道路も映す部屋の撮影：リビングや水回り（特にキッチン）を別角度で数枚撮影眺望の撮影：家の中からの眺望を撮影お庭の撮影：庭がある場合は庭の写真も撮影近隣施設の撮影：コンビニ、スーパー、病院、学校などの施設も撮影写真の質：暗い写真は避け、できれば広角レンズで撮影 3. 販売時期をずらしてみる近隣に競合物件がある場合、売却時期をずらすことで状況が改善することがあります。売却時期が明確でない場合は、一度販売を取り下げて、時期をずらすことも検討してみてください。 4. 不動産会社を変えてみる販売活動の成果が上がらない場合、不動産会社を変更することも一つの方法です。不動産会社を変えることで、新たな視点や戦略で販売活動を行うことができます。その他のポイント内覧の準備：内覧の機会が来たときにすぐに対応できるよう、部屋を常にきれいに保つことが重要です。市場調査：他の物件の動向や市場の変化に敏感になり、それに応じて戦略を調整します。フィードバックの活用：内覧が入った場合、そのフィードバックを元に改善点を探ります。まとめ内覧が入らない場合、価格を下げることが唯一の解決策ではありません。まずは不動産会社の販売活動が十分かどうかを確認し、写真の質を向上させることや販売時期の調整、不動産会社の変更などの対策を講じましょう。これらの対策を試しても内覧が入らない場合に、価格変更を検討することをお勧めします。
2024.07.15
いざ販売活動！買主様集客の様々な方法

不動産の販売活動を開始する際には、売主様の大切な不動産をどのようにして買主様に届けるかが重要です。ここでは、不動産会社が買主様を集客する代表的な方法について説明します。買主様を集客する代表的な方法 1. チラシの配布不動産の販売促進方法として古くからある手法です。チラシをきっかけに多くの買主様が物件に興味を持ちます。以下の方法で配布します。ポスティング 1軒1軒のポストに手でチラシを投函します。代行業者を使うこともありますが、営業担当者が自ら投函することもあります。新聞折り込み新聞購読者向けにチラシを新聞に折り込む方法です。購読者が減少しているものの、まだ有効な手段です。ただし、費用が高いため、タイミングを見計らって実施します。 2. ポータルサイトへの掲載近年、インターネットの不動産ポータルサイトへの掲載は欠かせない手法となっています。以下のメリットがあります。 24時間365日閲覧可能不特定多数の買主様がいつでも物件情報を閲覧できます。ページ閲覧数のデータ分析閲覧数のデータをもとに市場の動きを把握し、次の販売戦略を立てることができます。 3. レインズへの掲載レインズ（Real Estate Information Network System）は全国の不動産会社が利用できるシステムです。以下のような役割があります。全国の不動産会社に情報を共有他の不動産会社の協力を得て、広範囲に買主様に情報を届けます。義務掲載専任媒介契約・専属専任媒介契約では、レインズへの掲載が義務付けられています。 4. 過去のお問い合わせ頂いた買主様へのご紹介以前に他の物件に問い合わせをいただいた買主様にも、新しい物件を紹介します。条件が合致すれば、再度検討していただける可能性があります。販売活動の進め方不動産会社は上記の方法を駆使し、できるだけ多くの買主様に物件情報を届けます。通常、1ヶ月もあれば広範囲に告知を終えることができます。内覧が発生しない場合の対策もし、内覧が全く発生しない場合は、以下の理由が考えられます。価格が相場より高い価格が現在の市場相場よりも高すぎる場合、内覧が入らないことがあります。囲い込みの可能性依頼している不動産会社が他社の介入を防ぎ、自社での取引を優先する「囲い込み」を行っている可能性があります。まとめ販売活動が順調に進まない場合、不動産会社に内覧が入らない理由をしっかり確認し、適切な対策を講じることが重要です。売主様が納得のいく売却を実現するために、不動産会社と連携しながら販売戦略を見直しましょう。
2024.07.10
任せる不動産会社で結果は大きく変わる

不動産売却を成功させるためには、適切な不動産会社を選ぶことが重要です。しかし、不動産会社は種類が多く、どの会社が自分のニーズに合っているかを見極めるのは難しいことです。ここでは、不動産会社の選び方について具体的な基準を説明します。不動産会社の種類まず、不動産会社には様々なタイプがあります。以下のような業種に分かれます。仲介が得意な不動産会社ビルなどを保有する不動産会社土地の開発を行う不動産会社マンションを建てる不動産会社ハウスメーカーさらに、仲介業務においても次のような専門分野があります。売買仲介賃貸仲介投資系仲介これらの違いを理解し、ご自身の不動産に最も適した会社を選ぶことが大切です。不動産会社の見極め方 1. ホームページの確認不動産会社のホームページには、自社の得意分野や過去の実績が記載されていることが多いです。まずは、ここで自分の不動産に適した会社かどうかを確認しましょう。 2. 直接話を聞くホームページの情報だけでは不十分です。実際に不動産会社と話をすることが重要です。以下のポイントを確認することで、信頼できる会社かどうかを判断します。似たような物件を取引したことがあるか具体的に「いつ」「どの物件を」「どのように」「どれくらいの期間をかけて」販売したかを質問しましょう。具体的な実績を話せる会社は信頼できます。質問例過去の取引事例「似たような物件の売却経験はありますか？具体的にどのような物件でしたか？」販売戦略「どのような販売戦略を考えていますか？どのようにして買主を見つける予定ですか？」販売期間「過去の実績では、どのくらいの期間で売却できましたか？」まとめ適切な不動産会社を選ぶためには、ホームページでの情報収集と直接の対話が重要です。特に、具体的な過去の実績を確認することで、その不動産会社が信頼できるかどうかを見極めることができます。不動産売却は一大事ですので、信頼できるパートナーを見つけるための手間を惜しまないことが大切です。ご参考にしていただき、納得のいく不動産売却を実現してください。