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2025.07.21
みんなどんな理由で不動産売却を始めるの？

こんにちは、インサイトハウスです！不動産売却を行うとき、買主希望者から「なぜ不動産売却を行ったのですか？」と質問されることがあります。場合によっては、この質問に対する返答が売却の成功を左右することも…。そこで今回は、不動産売却が行われる一般的な理由についてまとめました。なぜみんな家を売るのか、不動産売却の理由を考える参考にしてください。 1. 最も多い家を売る理由「住み替え」「新しい家に引越したい」「仕事の都合で別の場所に移動しなければならない」など、住み替えが必要になり、不動産売却を始める人が大勢います。住み替えのきっかけ家族構成の変化: 子どもが増えて部屋が足りなくなった、両親と一緒に暮らすことになったなど。ライフステージの変化: 子どもの独立や老後のために、広い家からコンパクトな家に移る場合。 2. 遺産相続・贈与が関係する理由「相続して不要になった物件の処分」家族から相続した不動産を維持管理や税金の支払いの負担を減らすために売却する人もいます。相続した不動産の負担固定資産税や都市計画税の支払い家の掃除や設備のメンテナンス 3. 生活環境の変化による理由「離婚・転勤」離婚や転勤によって不動産売却を行うケースも多いです。離婚や転勤の理由離婚: 財産分与のために不動産を現金化する。再婚: 新しい家庭を築くために売却する。転勤: 長期の転勤に伴い、持ち家を売却する。 4. 他にもこんな理由があります生活環境の変化以外にも、お金の問題で不動産売却を行うケースがあります。お金の理由借金の返済ローンの返済困難事業立ち上げの資金調達 5. 不動産売却の理由は無理に話す必要はありません買主希望者から「不動産売却の理由」を聞かれたとき、無理に話す必要はありません。後ろめたい理由であれば、「家族都合」や「住み替え」といった一般的な理由にしておくのがベターです。ただし、回答を濁したり、答えなかったりすると、買主希望者に不安を与えることもあるので、話せる範囲で正直に話すことが重要です。回答のポイント話せる範囲で正直に話す具体的な理由がない場合は、家族都合や住み替えを理由にする以上、不動産売却の一般的な理由と回答のポイントについて説明しました。主に生活環境の変化やお金の問題で行われる不動産売却ですが、答えたくない理由であれば無理に話す必要はありません。売主・買主間でトラブルなく売買を終わらせるためにも、質問されることを前提に、売却理由を考えてみてください。
2025.07.17
不動産売却をしているけど売れない…。 NG行動と解決方法を紹介

こんにちは、インサイトハウスです！不動産売却を始めたものの、思うように買主希望者が集まらず、売却期限が迫って焦っている方も多いのではないでしょうか。もしかすると、不動産が売れない原因は、NG行動にあるかもしれません。本メルマガでは、不動産売却が売れにくくなるNG行動とその対策について説明します。何をしたら不動産が売れやすくなるのか、ぜひ参考にしてください。 1. なぜ売れない？売主が間違えるNG行動を紹介不動産売却を行う際に、次のような行動を取っていませんか？売り出し価格を相場よりも高く設定している広告に掲載する不動産の写真の品質が悪い不動産仲介会社に任せきりにしている不動産を求める人の視点で考え、売れる工夫をしなければ、買主希望者が現れてくれません。以下のNG行動に注意しましょう。相場より高い価格設定: 価格設定が高すぎると、購入希望者は敬遠します。写真の品質が悪い: 質の低い写真は、不動産の魅力を伝えられません。任せきり: 不動産仲介会社に全てを任せず、自分でも積極的に動くことが大切です。 2. 解決方法①：売り出し価格を見直す相場よりも高い価格で不動産を売ろうとしているなら、売り出し価格を適正な値段に再設定しましょう。高額な売買取引となる不動産では特に価格設定が重要です。不動産仲介会社が提示する査定額や路線価、地価などを参考に、今設定している金額が適正価格なのか確認してみましょう。 3. 解決方法②：広告を見直す不動産仲介会社から出してもらっている広告のアクセス数が少ない場合、掲載している写真や文言を見直しましょう。写真の品質が悪かったり、説明文が分かりづらいと、購入希望者からのアクセスが減ります。以下の点に注意して広告を改善してください。写真の品質向上: 明るく、キレイな写真を掲載する。分かりやすい説明文: 物件の魅力を伝える具体的な説明を心掛ける。 4. 解決方法③：内覧の準備を徹底する内覧の申し込みはあるが、売買契約につながらない場合、内覧の準備を徹底しましょう。以下の方法で内覧時にプラスイメージを与えやすくなります。物件内をキレイに片づける: 整理整頓して、清潔感を出す。ニオイ問題を解決する: 不快なニオイを取り除く。庭の手入れを行う: 外観も重要。庭や外周りの手入れを怠らない。 5. 解決方法④：内覧当日の対応を準備する内覧当日の対応も重要です。以下の準備を行うことで、好印象を残せます。物件の魅力を整理しておく: 内覧者に伝えたいポイントを整理する。欠点も隠さず説明する: 欠点とその解決策も正直に伝える。茶菓子などを準備する: 内覧者にリラックスしてもらうために、茶菓子を用意する。以上、不動産売却で物件が売れない場合のNG行動と解決方法について説明しました。思い当たる点がある方は、ぜひ本メルマガの情報を参考にして、不動産売却をスムーズに進めてください。良い買主希望者と出会えることを願っています。
2025.07.15
きょうのやましなさんプロジェクト

2025年 15期きょうのやましなさんプロジェクトが今年も始まりました！【人の温かさで街を活性化】今年も山科の魅力を学生たちがインタビュー活動を通じて探っていきます。初めての体験で緊張したり、うまく表現できないこともあるかもしれませんが、街で見かけたら、温かく見守ってください今日はコーチングコミュニケーションの #太田英樹講師による社内研修会でインタビュースキルの勉強中です https://ie9000.jp/blog/yamashinasan/
2025.07.10
不動産売却で利用する媒介契約とは？

こんにちは、インサイトハウスです！不動産を売却する際、「不動産仲介会社に相談しながら家や土地を売りたい」と考える方も多いでしょう。しかし、どのように動けばいいのか分からない方も多いはずです。そこで今回は、不動産売却における媒介契約の特徴について説明します。媒介契約とはどのような契約なのか、契約前に準備しておくべきことを知って、不動産売却をスムーズに進めましょう。 1. 媒介契約とは？媒介契約とは、不動産を売りたい「売主（あなた）」と「不動産仲介会社」との間で結ぶ契約のことです。売主が自ら買主希望者を探すこともできますが、売却の知識がないとスムーズに進みません。そこで、不動産仲介会社のプロに任せる方法が有効です。不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことで、広告活動や買主希望者の探し、不動産売却のサポートを行ってもらえます。 2. 媒介契約には3種類の契約方法がある媒介契約には、以下の3種類の契約方法があります。【一般媒介契約】他業者への同時依頼：可自分で買主候補を探す：可報告義務：なし契約期間：なしレインズへの登録義務：なし【専任媒介契約】他業者への同時依頼：一社のみ自分で買主候補を探す：可報告義務：2週間に1回契約期間：3ヶ月以内レインズへの登録義務：7日以内に登録【専属専任媒介契約】他業者への同時依頼：一社のみ自分で買主候補を探す：不可報告義務：1週間に1回契約期間：3ヶ月以内レインズへの登録義務：5日以内に登録契約条件が異なるため、自分に合う契約方法を選ぶことが重要です。 3. 媒介契約に必要な準備・書類媒介契約を行う前には「査定依頼」を行いましょう。査定依頼とは、不動産の価値をお金に換算してもらうことです。不動産仲介会社によって査定額が異なるため、相場把握と仲介会社選びの比較検討が重要です。【査定依頼時に必要な書類】物件の間取り図土地測量図・境界確認書登記済証（権利証）または登記識別情報査定依頼が完了し、信頼できる仲介会社が見つかったら、媒介契約を申請します。【媒介契約時に必要な書類】身分証明書登記済証（権利証）または登記識別情報認印（媒介契約時点では実印不要）特に「登記済証（権利証）または登記識別情報」は重要です。手元に書類がない場合は、法務局で申請して受け取りましょう。 4. 媒介契約と売買契約は違う契約である不動産売却には、2回の契約があります。媒介契約不動産仲介会社に売却活動を代行してもらうための契約で、不動産売却の初期に交わします。売買契約売主と買主間で交わす契約で、不動産売却の最終段階に交わします。媒介契約は売却活動のスタート時に、売買契約は売却が決まった際に交わすものです。これらの契約を正しく理解しておくことが、不動産売却をスムーズに進めるために重要です。以上、不動産売却における媒介契約の概要について説明しました。媒介契約は不動産仲介会社と交わすもので、不動産売却をスタートする初期段階で必要です。媒介契約には種類があり、売買契約とは異なる契約であることを理解し、スムーズに不動産売却を進めましょう。
2025.07.06
不動産売却を行うと配偶者控除を受けられなくなる？

こんにちは、インサイトハウスです！結婚して配偶者がいる場合、節税効果のある「配偶者控除」を利用できます。しかし、不動産売却を行うと、ある条件下で配偶者控除が受けられなくなることをご存じでしょうか？今回は、不動産売却で配偶者控除を利用できなくなる条件について説明し、扶養から外れにくくする方法も解説します。ぜひ参考にして、節税対策に役立ててください！ 1. 配偶者控除は「申告者の収入」によって外れてしまう場合も世帯主の所得が1,000万円を超えると、配偶者控除が受けられなくなります。まず、配偶者控除は以下のように定められています。【一般の配偶者控除の場合】年間合計所得900万円以下：38万円控除年間合計所得900万円超え950万円以下：26万円控除年間合計所得950万円超え1,000万円以下：13万円控除通常の収入に加え、不動産売却で大きな利益を得ると、年間合計所得が1,000万円を超えて配偶者控除を受けられなくなる恐れがあります。また、年間合計所得が900万円を超えた場合も控除額が減額されるので注意が必要です。例えば、38万円の控除に所得税や住民税を含めた30%（仮定）の税金がかかる場合、38万円×0.3＝11.4万円分の差が生じます。控除の有無で納める税金の額に大きな差が生まれるので、不動産売却を行う際には収入の見込みを考慮することが大切です。 2. 配偶者控除は「配偶者による申告」で外れてしまう場合も世帯主ではなく、配偶者が不動産売却を行う場合にも注意が必要です。配偶者控除は、配偶者の年間合計所得が48万円以下の場合に適用されます。不動産売却で48万円を超える所得を得ると配偶者控除を受けられなくなります。よく聞く「103万円の壁」とは、配偶者の基礎控除48万円＋給与所得控除55万円によって成り立ちますが、配偶者控除は基礎控除48万円のみが対象です。不動産売却は103万円まで大丈夫だという誤解を避けましょう。 3. 扶養から外れずに不動産売却を行う方法お得な配偶者控除を受けたまま不動産売却も行いたい場合、以下の方法を検討してみてください。総所得を一定の範囲に収める不動産売却で得られる代金が分かっているなら、年間合計所得を扶養控除の範囲内に抑えましょう。例えば「不動産売却のお金が入るから今年は仕事の量を減らそう」といった収入調整を行います。分割売却を検討するマンションやアパートなどは、分割売却することで所得を少なく受け取る方法もあります。1室ずつ売却するなどして、配偶者控除の範囲内に抑えることができます。特別控除や特例を把握しておく不動産売却に適用できる特別控除や特例を活用しましょう。条件によっては、譲渡所得をほぼゼロに近づけることができる控除もあります。しっかりリサーチして利用してください。以上、不動産売却における配偶者控除の変化について説明しました。結婚して扶養している配偶者がいる場合、配偶者控除を受けることができますが、世帯主および配偶者の所得が一定金額を超えると、控除を受けられなくなることがあります。少しでも税金をお得にするため、本記事を参考にして、収入の見込みを確認しながら売却を進めてください。
2025.06.23
不動産売却における任意売却とは？通常（一般）売却との違いを紹介

こんにちは、インサイトハウスです！不動産売却には、「通常（一般）売却」と「任意売却」の2種類があることをご存じでしょうか？具体的な違いや、どちらを選ぶべきか分からない方も多いのではないでしょうか。今回は、通常（一般）売却と任意売却の違いについて分かりやすく説明します。ぜひ参考にして、最適な売却方法を選んでください！ 1. 通常（一般）売却と任意売却の違いとは？通常（一般）売却と任意売却の大きな違いは「金融機関の同意の有無」です。通常（一般）売却住宅ローンの残債を完済できる環境にある人が利用する売却方法です。例えば、住み替えや相続、転勤など、所有者の意思で売却を行います。以下の条件に当てはまる人が利用できます。住宅ローンの残債がない人住宅ローンの残債があるが、不動産売却金額で完済できる人住宅ローンの残債があるが、不動産売却金額と自己資金で完済できる人任意売却住宅ローンの残債を完済できない環境にある人が利用する売却方法です。以下の条件に当てはまり、金融機関と交渉して担保を解除してもらうことで、ローン残債を完済できなくても不動産売却を行えます。住宅ローンを滞納している売却活動の時間を十分に確保できる連帯保証人の合意が取れている税金の滞納で差し押さえを受けていない 2. 任意売却を選ぶメリット「ローン完済の見込みがないなら、見込みができてから売却すべきなのでは？」と思う方もいるでしょう。しかし、任意売却には以下のメリットがあります。競売よりも高く売却できる競売にかけられると不動産の価格は低くなりますが、任意売却なら市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いです。周りに事情を知られにくい競売にかけられるとインターネット上で情報が公開されますが、任意売却なら周囲に知られることなく売却できます。ローン残債を分割返済できる任意売却では交渉次第でローン残債を分割返済できるため、負担を軽減できます。 3. 任意売却にはデメリットもあります任意売却にはデメリットもあるので注意が必要です。金融機関や保証人の合意、同意が必要金融機関や保証人の合意を得る必要があり、交渉がうまくいかない場合は利用できません。売却したお金が手元に残らない売却代金はローン返済に充てられるため、生活費に回すことは難しいです。悪徳業者に注意任意売却を狙う悪徳業者が存在し、高額な手数料や詐欺のリスクがあります。信頼できる不動産仲介会社を選ぶことが重要です。以上、通常（一般）売却と任意売却の違いについて説明しました。任意売却は住宅ローンを完済できる見込みがない方にとって有効な売却方法ですが、メリットとデメリットを理解し、慎重に検討することが大切です。
2025.06.17
不動産売却の内覧で好印象を残す対策とは？

こんにちは、インサイトハウスです！不動産を売却する際、内覧での印象が購入の決め手になることをご存じでしょうか？内覧で悪い印象を与えると、せっかくの買主候補を逃してしまうことも…。今回は、内覧で好印象を残すためのポイントをご紹介します。ぜひ参考にして、売却成功を目指しましょう！ 1. 内覧の前にやっておくべき5つの対策内覧希望者を迎える前に、以下の5つの準備を行いましょう。 1. 水回りや玄関の掃除清潔感を大切に。特に水回りや玄関は丁寧に掃除をしましょう。 2. ニオイを原因から解決するニオイは大きなマイナスポイント。消臭剤や換気を使い、原因を取り除きます。 3. 室内の傷を修理する目立つ傷や汚れは、DIYで修理を。小さな修理が全体の印象を良くします。 4. 部屋を広く見せるために整理整頓する物が多いと狭く見えがち。不要な物は片付けて、スッキリとした空間を作りましょう。 5. 家の周りも片付ける外観も重要。庭や玄関周りの片付けや草刈りを行い、清潔感を出しましょう。 2. 内覧当日にやるべき5つの対策当日には、以下の5つの対策を行いましょう。 1. 明るい照明を設定しておく明るい照明は家全体を明るく見せます。全ての部屋の照明をつけましょう。 2. 室温を調整しておく快適な温度に調整して、内覧者に居心地の良さを感じてもらいましょう。 3. ネガティブな内容の質問にも答える正直に答えることが信頼につながります。良い点も悪い点も隠さず伝えましょう。 4. 長時間話し込む場合にはお茶を振る舞う内覧者が長く滞在する場合は、お茶を出してリラックスした雰囲気を作りましょう。 5. 具体的な生活で役立つ情報を提供する近隣の生活情報や便利な施設について話すと、内覧者の興味を引きます。 3. 内覧で避けるべき行動内覧時に避けたい行動もあります。積極的にアピールしすぎる内覧者が自分のペースで見て回れるよう、適度な距離を保ちましょう。不確実な情報を伝える不確かな情報はトラブルの元。事実のみを伝え、信頼を築きましょう。 4. 内覧希望の申し込みがないときにやるべきこと内覧希望者が少ない場合、次の点を見直しましょう。売出価格は相場価格か相場より高すぎる価格設定は内覧希望者を遠ざけます。広告内容や写真が魅力的か魅力的な写真や情報を掲載し、興味を引く工夫をしましょう。アピールポイントを伝えているか物件の魅力を的確に伝えることで、内覧希望者を増やせます。以上、内覧で好印象を残すためのポイントをご紹介しました。内覧は売主自らが対応することが多いため、しっかり準備して臨みましょう。不動産売却の成功に向けて、この記事が役立つことを願っています。
2025.06.11
不動産売却で必要な登記とは？売主・買主のどちらが負担するの？

こんにちは、インサイトハウスです！不動産を売却する際には、必ず登記手続きが必要です。しかし、どのような登記があるのか、どのような費用がかかるのか、分からない方も多いのではないでしょうか。この記事では、不動産売却に関わる登記手続きとその費用について分かりやすく説明します。ぜひ参考にしてください！ 1. 不動産売却で必要な登記の種類とは？不動産を売却する際に必要な登記は、以下の2種類です。所有権移転登記売買（相続も含む）によって不動産の所有権が移転する際に行う登記です。法務省で登録免許税の支払いが必要となります。抵当権抹消登記住宅ローンの返済に合わせて行う登記です。不動産を担保とする「抵当権」を抹消するために行います。こちらも法務省で登録免許税の支払いが必要です。これらの登記は、迅速かつ正確に対応する必要があります。登記が遅れると、売主や買主に迷惑をかけてしまうことがありますのでご注意ください。 2. 所有権移転登記の負担と費用相場所有権移転登記は、一般的に買主が負担します。登録免許税の費用相場は以下の通りです。建物の登録免許税固定資産税評価額 × 20/1000 ただし、以下の条件を満たす場合は軽減税率3/1000が適用されます。令和5年3月31日までの住宅用家屋の売買取得自己居住用である床面積50㎡以上新築または取得後1年以内土地の登録免許税固定資産税評価額 × 20/1000 令和5年3月31日までに登記を受けた場合は15/1000が適用されます。条件によって税率が異なるので、計算にご注意ください。 3. 抵当権抹消登記の負担と費用相場抵当権抹消登記は、一般的に売主が負担します。抵当権抹消登記の費用は、不動産1つにつき1,000円です。土地と建物がある場合は、それぞれ1,000円ずつかかるため、合計2,000円の登録免許税が必要です。また、司法書士に依頼する場合は、手数料として約1.5万円がかかることが一般的です。 4. 不動産売却で売主が負担するのは抵当権抹消登記のみ不動産売買契約が締結され、引き渡しを行う際には、抵当権抹消登記が必要です。引き渡し当日に売主・買主・銀行担当者が顔を合わせ、その場で抵当権抹消登記が行われることが一般的です。事前に必要な書類を準備し忘れないようにしましょう。以上、不動産売却における登記手続きの基礎知識についてご説明しました。売主として不動産売却を行う場合、抵当権抹消登記が必要であり、書類の準備が求められます。分からないことがあれば、不動産仲介会社の担当者や司法書士に相談することをおすすめします。今後とも、インサイトハウスをよろしくお願いいたします！