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2025.03.14
不動産売却時の建物にかかる減価償却とは？

不動産売却を行う際、売却によって得られる利益には税金が課せられます。このとき、税金の計算に関わってくるのが「減価償却」です。「減価償却って何？」と疑問に思う方もいるでしょう。本メルマガでは、不動産売却に関わる減価償却の意味と計算方法について詳しくご説明いたします。 (1) そもそも減価償却とは？減価償却とは、時間の経過によって価値が減少する資産に対し、取得費用と耐用年数をもとに年間の経費を分割する会計処理のことです。不動産売却を行う際には「建物」のみが減価償却の対象になります。法定耐用年数不動産の法定耐用年数は、以下の通りです。木造、合板樹脂造：33年木骨モルタル造：30年鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造：70年れんが造、石造、ブロック造：57年金属造のもの：28～51年建物の構造は、建築確認申請書や登記簿謄本などから確認できます。 (2) 減価償却は確定申告のどこに関わるものなの？減価償却が関わるのは、不動産売却の経費として計上する「取得費用」の項目です。不動産売却には譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率譲渡所得は、不動産売却で得た代金から譲渡費用や取得費用を差し引いた額です。譲渡所得 = 不動産売却で得た代金 - 譲渡費用 - 取得費用取得費用の計算式は次の通りです。取得費用 = 土地の取得費 + (建物の取得費 - 減価償却費用) 減価償却は、建物の取得費を正しく計上するための重要なポイントです。 (3) 減価償却の計算方法減価償却の計算方法には、以下の2種類があります。定額法定率法非事業用不動産（住宅）の場合は、定額法を用いて計算を行います。 (4) 定額法による減価償却の計算方法定額法を用いた減価償却費用の計算式は以下の通りです。減価償却費用 = 建物の取得価額 × 90% × 償却率 × 経過年数償却率は建物の構造によって異なります。以下は木造建物の例です。木造建物の償却率：0.031 例として、2,000万円で購入した木造建物を10年経過したのちに売却する際の減価償却費用を計算します。 2,000万円 × 90% × 0.031 × 10年 = 558万円この場合、建物の取得費は2,000万円 - 558万円となり、1,442万円を建物の取得費として計上できます。まとめ以上、不動産売却時の建物にかかる減価償却について紹介しました。不動産売却で得た利益には税金が課せられ、正しい申告が求められます。特に減価償却は計算がややこしい部分ですので、確定申告の時期に困らないように早めに理解しておくことが重要です。本メルマガを参考に、減価償却の計算を正確に行いましょう。
2025.03.09
すぐ使える！不動産売却の計算ツールを紹介

不動産売却を考える際、どれくらいの費用や税金がかかるのかを事前に把握しておきたいものです。しかし、その計算方法や必要な項目について分からないという方も多いでしょう。そこで本ブログでは、手軽に利用できる人気の計算ツールを紹介します。これらのツールを使って、スムーズに不動産売却を進めていきましょう。計算ツール（1）ベンチャーサポート株式会社「不動産売却税金計算シミュレーション」特徴: 不動産売却のサポート企業であるベンチャーサポート株式会社が提供するツール。不動産売却にかかる譲渡所得の税金を自動計算。不動産の所有期間によって税金が変わる条件も含めて計算可能。無料で売却価格の査定も行ってくれる。使い方: ツールにアクセスして、必要な情報（売却価格、所有期間、取得費など）を入力。ツールが自動的に税金を計算し、結果を表示。必要に応じて、売却価格の無料査定も依頼できる。計算ツール（2）smlt.jp「リアルタイムシミュレーター」特徴: 不動産売却のシミュレーション提供サイトsmlt.jpが提供するツール。不動産取得税、不動産仲介会社の仲介手数料、住宅ローン、印紙税、消費税、減価償却、登録免許税、相続税・贈与税、譲渡所得税などを計算可能。知りたい税金・費用を項目ごとに計算できる。使い方: ツールにアクセスして、計算したい項目を選択。必要な情報（物件価格、ローン残高、取得費など）を入力。ツールがリアルタイムで結果を表示。まとめ不動産売却にかかる費用や税金を事前に計算しておくことで、売却活動をスムーズに進めることができます。紹介した計算ツールを利用することで、必要な情報を手軽に把握でき、予想外の出費や税金対策に役立てることができます。これから不動産売却を検討されている方は、本ブログで紹介した計算ツールを活用し、事前にお金のことを理解した上で不動産売却をスタートしてみてください。具体的な数字を把握することで、安心して不動産売却に臨めるでしょう。ご注意: 計算ツールの結果はあくまで参考値です。最終的な税額や費用については専門家に相談することをおすすめします。
2025.03.04
不動産売却にかかる経費は何？ひとつずつ紹介

不動産売却によって得られた譲渡所得に対する税金を少しでも減らしたいと思いませんか？そのためには、「経費」として計上できる項目をしっかり把握しておくことが重要です。不動産売却にかかる経費について詳しくご説明いたしますので、税金を少しでも減らして、不動産売却の利益を最大化しましょう。 1. 取得費・譲渡費用不動産売却に必要な費用として、「取得費」と「譲渡費用」があります。それぞれの項目について見ていきましょう。【取得費】購入代金: 売却する土地や建物の購入代金（もしくは建築代金）購入手数料: 不動産購入時にかかった手数料測量費用: 土地の測量にかかった費用整地費用: 土地の整地にかかった費用建物解体費用: 建物を解体する際の費用設備費: 建物に設置した設備の費用改良費: 建物の改修や改良にかかった費用取得手数料: 不動産を取得する際に必要となった手数料【譲渡費用】不動産売却のためにかかった費用です。以下の項目が該当します。 2. 仲介手数料不動産仲介会社に支払う仲介手数料は、譲渡所得の経費として計上できます。仲介手数料は売買価格に応じて決まります。【仲介手数料の上限費用】売却額が400万円超え: 売買価格×3%＋6万円＋消費税売却額が200万円超え400万円以下: 売買価格×4%＋2万円＋消費税売却額が200万円以下: 売買価格×5%＋消費税 3. 印紙税売買契約書に貼付する印紙にかかる費用も経費として計上できます。印紙税は売却額によって異なります。【印紙税の料金表】売却額が100万円超え500万円以下: 1,000円売却額が500万円超え1,000万円以下: 5,000円売却額が1,000万円超え5,000万円以下: 10,000円売却額が5,000万円超え1億円以下: 30,000円（令和6年3月31日までの間に作成のものは軽減措置の対象） 4. 抵当権抹消費用および司法書士費用不動産売却の際に住宅ローンを返済する場合、抵当権抹消登記を行わなければなりません。これにかかる費用も経費として計上できます。【抵当権抹消費用】 1筆につき1,000円【司法書士費用】約1～2万円が相場 5. 住宅ローンの返済手数料不動産売却で得た代金を住宅ローンの返済に充てる場合、金融機関に支払う手数料も経費として計上できます。【住宅ローン返済手数料】約2～5万円が相場 6. その他の経費その他、売却価格を上げる目的や物件引き渡しの準備として発生する費用も経費として計上できます。【その他の経費】ハウスクリーニング費用測量費用解体費用家財処分費用引っ越し費用まとめ不動産売却にかかる経費をしっかりと把握し、適切に計上することで譲渡所得にかかる税金を減らすことができます。また、特別控除や特例を活用することで、さらに税金を抑えることが可能です。経費の種類をしっかりと覚え、節税対策を行いましょう。これから不動産売却を検討している方は、ぜひ事前に準備を進めてください。
2025.02.26
初めての不動産売却で知っておきたい「基礎知識」

不動産売却を検討しているけれど、何から始めていいのか分からないとお悩みの方も多いでしょう。不動産売却は人生において大きなイベントの一つです。そこで、初めての不動産売却で知っておきたい基礎知識をまとめました。不動産売却の理由、心構え、売却方法、不動産仲介会社選びの重要性など、覚えておくと便利な知識をご説明いたします。 1. 不動産売却の理由不動産は一生に一度の買い物と言われますが、次のような理由から不動産売却を行うことが多いです。住み替えのため: 家族構成の変化やライフスタイルの変化により、新しい住まいを必要とするため。借入金を返済するため: 借金返済のために資金を確保するため。相続税の支払いのため: 相続に伴い税金を支払うため。「土地保有・動態調査」から分かるように、お金に関する悩みの解消や新しい生活、相続問題の解消などが不動産売却の主な理由です。 2. 不動産売却に必要な心構え不動産売却を行う際に大切な心構えとして、過去の失敗例から学ぶことが重要です。以下のポイントを押さえて、準備を進めましょう。余裕のある売却スケジュールを立てる: 時間的な余裕を持ちましょう。売出価格を適切に設定する: 適正価格で売却するために市場調査を行いましょう。情報収集を徹底する: 不動産市場や取引事例をリサーチしましょう。価格交渉に対する方針を持つ: 妥協する点と譲れない点を明確にしておきましょう。不動産仲介会社の選定を慎重に行う: 実績や評判を確認して選びましょう。 3. 不動産売却の方法不動産売却には大きく分けて2つの方法があります。自身で買主希望者を探して売却する不動産仲介会社を利用して売却する多くの売却希望者は不動産仲介会社を利用します。自分で買主希望者を探す場合、時間と手間がかかるうえ、不動産や法律に関する知識も必要です。効率的に安全に売却を進めたい場合は、不動産仲介会社の利用がおすすめです。 4. 不動産仲介会社選びの重要性不動産売却を成功させるためには、不動産仲介会社選びが非常に重要です。適切な不動産仲介会社を選ぶことで、以下のような利点があります。売却価格が適正になる売却スピードが上がるトラブルが少なくなる不動産仲介会社を選ぶ際には、以下のポイントを比較してみてください。不動産管理数や実績数サポート対応の良さ所有する不動産のエリアに詳しいか口コミ評価まとめ不動産売却を初めて行う方にとって、不動産仲介会社の選び方や売却の心構えを理解することが重要です。成功するためには、時間に余裕を持ち、適切な不動産仲介会社を選ぶことが不可欠です。本ブログで紹介した基礎知識を参考に、効率的かつ安心して不動産売却を進めてください。
2025.02.21
住宅ローンは不動産売却前に「繰り上げ返済」すべき？

不動産売却を行いたいけれど、まだ住宅ローンが残っているとお悩みではないでしょうか。「繰り上げ返済を行う必要があるのでは？」と不安な人もいるでしょう。確かに、住宅ローンは最後まで返済しなければなりませんが、実は不動産売却の代金をそのまま返済に充てることができる場合もあります。本メルマガでは、繰り上げ返済が不要な理由と繰り上げ返済のメリットについてご説明いたします。（1）無理に繰り上げ返済する必要はありません不動産売却のために、住宅ローンの返済を急いでいないでしょうか。しかし、繰り上げ返済を行うためには、生活資金を削る必要があるほか、家族などから支援を受ける必要があるなど、さまざまな労力がかかります。そのため、無理に繰り上げ返済を行おうとしているのなら、不動産売却で得られた代金をもとに完済することをおすすめします。不動産売却を行うと、売却代金が手に入ります。この代金を使って住宅ローンを完済できるかもしれません。無理に繰り上げ返済をせずとも、住宅ローンの残債が売却価格で賄えるのなら、得られた代金をもとに完済することをおすすめします。（2）不動産売却で賄えない場合の対策場合によっては、住宅ローンの残債よりも不動産売却の売却価格が下回ることがあります。その際には、以下の対策を実施すれば、繰り上げ返済を行わずに住宅ローンの返済が可能です。買い換えローン：現在支払っている住宅ローンの残債と新しい住まい購入の費用を含めてローンを組むことができます。無担保ローン：不足分を割り当てるためのローンです。繰り上げ返済の余裕がない場合、新しいローンを組むことで対策することが可能です。（3）繰り上げ返済のメリットもし繰り上げ返済する金銭的な余裕があるのなら、なるべく繰り上げ返済を行うことをおすすめします。なぜなら、次のようなメリットがあるからです。抵当権が抹消されれば、司法書士費用を節約できる：住宅ローンを完済すると抵当権が抹消され、その際の費用を節約できます。金利分の差額だけお得になる：早めに返済することで、支払う金利が減少し、結果的に支払い総額を減らせます。新しい家のローン審査が通りやすくなる：前の家の住宅ローンを完済していることで、新しいローンの審査がスムーズに進む可能性があります。まとめ住宅ローンが残っている場合でも、不動産売却は可能です。無理に繰り上げ返済を行わなくても、不動産売却で得られた代金を返済に充てることができます。また、不動産売却の売却価格が不足していても、買い換えローンといった便利なサービスを利用することで、問題を解決できます。ただし、繰り上げ返済にも資金節約やローン審査が通りやすくなるといったメリットがあるため、資金に余裕がある場合は繰り上げ返済を検討してみると良いでしょう。繰り上げ返済をするべきかどうか悩んでいる方は、ぜひ本メルマガで紹介した知識を参考にしてください。
2025.02.16
不動産売却には基礎控除がある？適用できる特別控除・特例も紹介

不動産売却を行えば、高額な代金を受け取れますが、売却により得られた代金から税金が取られることに注意しなければなりません。「想像していたよりも多く税金を取られてしまった」「そもそも税金を取られるなんて知らなかった」という声もありますが、適切な控除制度を利用すれば税金を抑えることができます。本メルマガでは、不動産売却時の税金対策として、控除制度についてご説明いたします。（1）不動産売却でかかる税金とは？不動産売却で得られた代金は「譲渡所得」に該当し、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。確定申告は売却した翌年の2月16日～3月15日に行わなければなりません。譲渡所得にかかる税金は、不動産の所有期間によって次のように異なります。短期譲渡所得（5年以下の不動産）：所得税30.63%、住民税9%、復興特別所得税2.1% 長期譲渡所得（5年超の不動産）：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1% 例えば、10年間所有していた不動産を売却し、譲渡所得が1,000万円発生した場合、長期譲渡所得として計22.1%の税金、すなわち221万円を納める必要があります。（2）不動産売却に基礎控除は適用できない残念ながら、譲渡所得に対して基礎控除はありません。ただし、税金を大幅に減らす特別控除・特例がいくつかあります。次項から、不動産売却に利用できる特別控除・特例について詳しくご説明します。（3）特別控除・特例：10年越え所有軽減税率の特例不動産の所有期間が10年以上を超えており、以下の条件に当てはまる場合には「10年越え所有軽減税率の特例」を利用できます。条件：居住用の不動産（自宅）を売却していること両親や配偶者、同一生計家族や内縁関係にある者等、特別な関係のある者へ売却していないこと売却した年から数えて、前年及び前々年に他の特例の適用を受けていないこと税率： 6,000万円以下の譲渡所得：16.1%（所得税10%、住民税4%、復興特別所得税2.1%） 6,000万円超えの譲渡所得：22.1%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税2.1%）（4）特別控除・特例：3,000万円の特別控除以下の条件を満たす場合には、最大3,000万円の控除を受けられる「3,000万円の特別控除」を適用できます。条件：居住用の不動産（自宅）を売却していること両親や配偶者、同一生計家族や内縁関係にある者等、特別な関係のある者へ売却していないこと売却した年から数えて、前年および前々年に本特例や損失に関わる特例の適用を受けていないこと本特例の適用を目的に入居した不動産を売却していないこと仮住まい等一時的な目的で入居した不動産を売却していないこと別荘等趣味や娯楽、保養の目的で所有した不動産を売却していないことこの特例は、前述の「10年越え所有軽減税率の特例」と併用可能です。不動産売却にかかる税金をゼロに近づけることが可能な便利な特例ですので、条件に当てはまるかチェックしてみてください。まとめ不動産売却における税金対策として、利用できる特別控除・特例についてご説明しました。基礎控除はありませんが、他にも減税効果のある便利な制度がいくつも用意されています。「不動産売却で損をしたくない」「税金を減らしたい」という方は、ぜひ国税庁のホームページなどで詳細を確認し、適用可能な控除を利用してください。本メルマガが皆様の参考になれば幸いです。不明点やご相談があれば、いつでもお気軽にお問い合わせください。
2025.02.11
不動産売却で知っておきたい会社の比較方法

不動産売却を行う際に、不動産仲介会社を利用するのは初めてで、どの会社に相談すればよいか悩んでいる方も多いでしょう。本メルマガでは、不動産仲介会社を比較する際のポイントを5つご紹介します。適切な仲介会社を選び、不動産売却をスムーズに進めるための参考にしてください。比較ポイント（1）大手・中小は比較すべき？会社によって何が違うの？まずは「大手」「中小」のどちらを利用するかを決めることが重要です。それぞれの規模の会社には特徴があり、状況に応じて選ぶべきです。以下にメリット・デメリットを整理しました。【大手のメリット・デメリット】メリット：広告展開が安定している、遠方にある不動産にも対応してくれるデメリット：囲い込みのリスクがある、地域の情報や魅力に疎い【中小のメリット・デメリット】メリット：地域情報・魅力を詳しく理解している、囲い込みのリスクが少ないデメリット：広告展開に限界がある、対応エリアが一部に限定される自身の所有する不動産のエリアや売却の考え方をもとに、どちらの規模の会社を選ぶべきか比較してみてください。比較ポイント（2）実際に足を運んで相談してみる不動産仲介会社では、無料で売却の相談や査定、見積もりを提供しています。実際に足を運んで相談することで、以下のポイントをチェックできます。スタッフ対応得意分野（地元情報や広告）実績会社の実態を詳しく知るために、複数の会社に相談してみることをおすすめします。比較ポイント（3）メール・電話問い合わせを行う直接足を運ぶ時間がない場合や、店舗までの距離がある場合は、メールや電話で問い合わせてみましょう。不動産仲介会社では、問い合わせによる相談・査定を利用できます。物件の写真や住所を送ることで、おおまかな金額を把握できます。複数の会社に問い合わせを行い、比較してみてください。比較ポイント（4）口コミ評価を参考にする口コミサイトや評価サイトをチェックして、実際の利用者の評価を参考にしましょう。評価点数や具体的な口コミを確認することで、スタッフ対応やサービス内容についての情報を得ることができます。良い評価のポイントやトラブルの内容を把握し、選定の参考にしてください。比較ポイント（5）契約前に具体的なアドバイスを受ける不動産仲介会社と契約を交わす前に、具体的なアドバイスを受けることも重要です。例えば、売却価格の設定や売れやすくするための方法など、不動産仲介会社からの具体的なアドバイスが売却の成功を左右します。あいまいな情報しか提供しない会社は避け、具体的なアドバイスをしてくれる会社を選びましょう。まとめ不動産仲介会社の比較ポイントをご説明しました。不動産売却は複数の会社と契約できますが、仲介手数料がかかるため、利用する会社を絞ることが重要です。満足のいく会社と契約するためにも、ぜひ本メルマガを参考に、適切な不動産仲介会社を選んでください。不明点やご相談があれば、いつでもお気軽にお問い合わせください。このブログが皆様の参考になれば幸いです。
2025.02.06
不動産売却を依頼したい！不動産仲介会社の選び方5選

不動産仲介会社を利用して不動産売却を行いたいと考える方も多いでしょう。しかし、不動産仲介会社の数が多すぎて、どこに相談したら良いか分からないという方もいるはずです。ここでは、不動産仲介会社の選び方を5つご説明いたします。どのような考えで不動産仲介会社を選ぶべきかを理解し、不動産売却を快適にスタートする参考にしてください。選び方（1）不動産のあるエリアに精通している不動産があるエリアに詳しい会社を選べば、不動産売却を有利に進められます。地元情報に詳しい不動産仲介会社は、次のような魅力をもっています：コネクションが豊富地域のニーズを熟知している買主候補の情報をもっている地域にあったアピールがうまいそのエリアに住む人しか知らないような魅力的な情報をもっている地域のことに詳しい不動産仲介会社なら、そのエリアに住むことで得られるメリットについて詳細に説明できます。買主候補に地域の詳しい魅力を伝えられる会社を見つけることで、購入希望者を集めやすくなります。選び方（2）豊富な売却実績をもっている売却実績の多い会社を選びましょう。実績の多さは、次のような特徴を表しています：人気の会社である安心して任せられる評価が高い不動産のことを理解している売却実績の多い会社のほうが安心できます。特に、売却する不動産のエリア実績が多い会社であるほど、売却を有利に進められます。会社のホームページで実績ページをチェックしてみてください。選び方（3）レスポンスが早いスタッフ対応を意識する際には「レスポンスの早さ」をチェックしましょう。問い合わせを行って数日間返事がない会社では不安を感じますが、即日で返事が返ってくる会社ならすぐに悩みを解決できます。不動産売却では、迅速な対応が求められる場面も多いため、レスポンスの早い会社に相談するのがおすすめです。選び方（4）インターネット広告に強いインターネットで情報収集される時代において、インターネット広告に強い不動産仲介会社を選ぶのが最適です。不動産ポータルサイトや会社のホームページで不動産情報を公開している会社を探しましょう。インターネット広告に強い会社は、より多くの購入希望者に情報を届けやすくなります。選び方（5）具体的にアドバイスしてくれる具体的なアドバイスをくれる不動産仲介会社を選びましょう。例えば、最低価格と希望価格を比較して妥協価格を探したり、売れやすくする方法を実践したりと、不動産仲介会社のアドバイスが「売却の成功」を左右します。あいまいな情報しか提示してくれない会社は避け、具体的なアドバイスをくれる会社を選びましょう。まとめ不動産売却における不動産仲介会社の選び方を5つご説明しました。不動産仲介会社は、自宅の近くにある会社を選ぶのではなく、さまざまな視点から良い会社を見つけることが重要です。不動産仲介会社によって知識量、サービス、サポートの内容が大きく異なるため、本メルマガを参考に、優良な不動産仲介会社を探していただけると幸いです。このブログが皆様の参考になれば幸いです。不明点やご相談があれば、いつでもお気軽にお問い合わせください。