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2024.09.10
不動産売却シミュレーションの利用方法

不動産売却を考える際には、発生する税金や実際の手取り額を事前に把握しておくことが重要です。これを助けるために「不動産売却のシミュレーション」が役立ちます。ここでは、シミュレーションを行うための基本的な手順と必要な項目について説明します。不動産売却シミュレーションの基礎知識シミュレーションに必要な項目シミュレーションを行う際に必要な項目は以下の4つです：想定売却価格住宅ローン残高諸経費所有期間これらの項目を正確に入力することで、手取り額や発生する税金の目安が分かります。各項目の特徴と調べ方 1. 想定売却価格想定売却価格とは、不動産が売却できる予想金額です。具体的な金額は不動産仲介業者に依頼するのが確実ですが、以下の方法で自分でも予想できます：実勢価格の調査：国土交通省の「土地総合情報システム」を利用して、過去の取引価格を確認できます。相続税路線価：全国地価マップを利用して、主要道路に面する宅地の1m²当たりの評価額を確認できます。 2. 住宅ローン残高住宅ローン残高とは、支払いが終わっていない住宅ローンの残り金額です。以下の方法で確認できます：返済予定表：郵送されてくる返済予定表をチェックする。残高証明書：確定申告用として郵送される残高証明書を確認する。金融機関のWebサイト：ログインして残高を確認する。金融機関の窓口：直接窓口で確認する。 3. 諸経費諸経費とは、不動産売却にかかる費用の総称です。具体的には以下の費用が含まれます：不動産仲介業者の手数料：売却価格が200万円以下の場合：売却価格×5.5% 売却価格が200万円を超えて400万円以下の場合：売却価格×4.4% 売却価格が400万円を超える場合：売却価格×3.3% 測量費用：30～100万円（平均65万円を参考値として入力）解体費用：木造の場合：3～5万円/坪鉄骨造の場合：4～6万円/坪 RC造の場合：4～7万円/坪 4. 所有期間所有期間とは、不動産を取得してから売却するまでの期間です。これは課税項目である譲渡所得税額に大きく影響します。5年を基準に税率が変わるため、正確な期間を確認しましょう。シミュレーションの手順想定売却価格の入力：前述の方法で調べた売却価格を入力します。住宅ローン残高の入力：残高を確認し、正確な金額を入力します。諸経費の入力：不動産仲介業者の手数料や測量費用、解体費用などの諸経費を入力します。所有期間の入力：不動産の取得日から売却日までの期間を入力します。
2024.09.05
不動産売却のお金の流れを紹介

不動産売却には多くの手続きと高額な金銭のやり取りが伴います。事前に流れを理解しておくことで、スムーズに進めることができます。ここでは、不動産売却の手続きとお金の流れを順を追って説明します。不動産売却の手続きとお金の流れ STEP 1: 不動産会社と「媒介契約」を交わすまずは、不動産売却を仲介してくれる不動産会社を選び、媒介契約を交わします。媒介契約を結ぶことで、不動産会社が広告作成や販売営業を行い、購入希望者を探してくれます。媒介契約で発生する費用仲介手数料（売買価格の3〜5%程度）契約書作成に要する費用収入印紙代測量費用登録免許税および司法書士手数料これらの費用は確定申告で必要となるため、領収書を保管しておきましょう。 STEP 2: 売主・買主間で「売買契約」を交わす購入希望者が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約書に条件を記載し、売主と買主が署名捺印を行います。この際、売主は買主から手付金を受け取ります。手付金一般的に売買価格の10% 契約破棄時の解約手付金：手付金の2倍の金額を支払う必要があります。 STEP 3: 残りの代金は引き渡し・決済で支払われる売買契約締結後、買主から手付金を差し引いた残りの代金を受け取ります。通常、銀行振込が一般的です。決済と引き渡しの手続きには、売主と買主、不動産会社の担当者、司法書士が立ち会います。引き渡しに必要な書類や品権利証（登記識別情報）実印固定資産税納付書領収証印鑑証明書抵当権抹消書類（住宅ローンがある場合）物件の鍵管理規約書類（マンションの場合） STEP 4: 確定申告不動産売却が完了したら、引き渡し翌年の2月16日から3月15日に確定申告を行います。売却によって得られた利益は「譲渡所得」となり、所得税と住民税が課税されます。確定申告で考慮すべきこと不動産売却にかかった経費は譲渡所得の課税額から差し引けるため、領収書やレシートを保管しておきましょう。税金控除の特例（3,000万円の特別控除、買い換えの特例）も利用できる場合があります。国税庁のHPで詳細を確認しましょう。まとめ不動産売却の手続きとお金の流れを事前に理解しておくことで、スムーズに進めることができます。以下のポイントを押さえておきましょう：媒介契約を結び、不動産会社に販売活動を依頼する売買契約を締結し、手付金を受け取る引き渡し・決済時に残りの代金を受け取る翌年の確定申告で譲渡所得税を申告する正しい情報を理解し、計画的に進めることで、不動産売却を成功させましょう。何をしていいのか分からないと感じる場合でも、これらの手順を参考にすれば、落ち着いて進めることができます。
2024.08.30
内覧時に準備すること

内覧のご希望が入った際にどのように準備すればよいか、不安に感じる方も多いでしょう。内覧は買主様にとって物件を実際に見て確認する重要な機会です。今回は、内覧時に準備することをお伝えします。内覧時の準備 1. 整理整頓内覧時の第一印象は非常に重要です。以下のポイントに注意して整理整頓を行いましょう。玄関：靴を整え、不要なものを片付けて広く見せる。リビング：生活感を適度に残しつつ、散らかっているものを片付ける。水回り：キッチンやバスルーム、トイレを清潔に保つ。特に水垢やカビに注意。バルコニー：掃除をして清潔に保つ。植物などをきれいに整える。 2. 空気を入れ替える内覧前に窓を開けて空気を入れ替え、こもった空気を排出しましょう。新鮮な空気が流れることで、買主様が家に入った瞬間の印象が良くなります。 3. 電気を点けておく明るい家は魅力的に見えるため、内覧時は昼間でも全ての電気を点けておきましょう。特に暗い部屋や廊下は忘れずに点灯してください。 4. スリッパの用意買主様が快適に内覧できるよう、スリッパを用意しましょう。日常的に履かない場合でも、準備しておくと親切です。 ※弊社では使い捨てのスリッパを常に用意しています。 5. 付き添いはひとりで家族全員がいると買主様が自由に見づらいので、内覧時はご家族に外出してもらい、売主様だけが付き添うようにしましょう。買主様がゆっくり見られる環境を整えることが大切です。 6. あまり話しかけすぎないアピールポイントを伝えたくなる気持ちはわかりますが、あまり話しかけすぎるとセールストークと感じられ、逆効果になることがあります。内覧中はリビングで待機し、質問があれば答える程度にしましょう。質問に対して答える際には、プラスαの情報をさりげなく伝えると効果的です。具体的なアクションプラン内覧の前日玄関、リビング、水回り、バルコニーの整理整頓と清掃。スリッパの準備。内覧時間の確認と家族に外出のお願い。内覧当日窓を開けて空気を入れ替える。全ての電気を点けて明るくする。内覧開始前に家族に外出してもらう。リビングで待機し、質問があれば丁寧に答える。まとめ内覧は買主様にとって非常に重要なステップです。整理整頓や空気の入れ替え、適切な対応を心がけることで、良い印象を与えることができます。内覧の準備をしっかり行い、買主様にとって魅力的な物件に見せることが成功の鍵です。自分が買主の立場になって考え、細部まで気を配ることで、良い結果につなげましょう。
2024.08.25
相続した不動産の売却方法とは？

不動産を相続した際、維持管理が難しいため売却を考える方は多いです。しかし、不動産売却には適切な手順を踏むことが重要です。今回は、相続した不動産の売却について、具体的な方法と手順を説明します。不動産売却の手続き方法は2つ相続した不動産を売却するには、主に2つの方法があります。 1. 相続人全員で共有名義にして不動産を売却するこの方法では、国税庁によって定められた「法定相続割合」に基づいて売却代金を分割します。ただし、遺族全員の登記手続きが必要であり、手続きに時間がかかることが多いです。 2. 遺族の代表ひとりの名義にして不動産を売却する遺族全員で話し合い「遺産分割協議」を行い、売却代金を取得します。この方法は、手続きを効率よく進めることができるというメリットがあります。不動産売却および遺族分割の手順それぞれの方法の手続きの流れを整理します。【相続人全員で共有名義にして不動産を売却する】遺産を分割する前に、不動産を売却するか遺族全員に確認する。遺族全員で登記手続きを済ませる。宅建業者に不動産売却を依頼する。買主が決まった後、売買契約および代金決済を行う。「法定相続割合」に基づき、相続人で換価を分割する。【遺族の代表ひとりの名義にして不動産を売却する】遺産を分割する前に、不動産を売却するか遺族全員に確認する。不動産売却に伴う収支を予測する。換価・代償の分割情報を記載した「遺産分割協議書」を作成する。代表者名義で相続登記をする。代表者が宅建業者に不動産売却を依頼する。買主が決まった後、売買契約および代金決済を行う。「遺産分割協議書」に基づき、代表者が他の相続人に相続金を支払う。法定相続割合と遺産分割協議書法定相続割合や遺産分割協議書の作成には注意が必要です。手続きが難しいと感じた場合は、「司法書士事務所」などのプロに相談することをおすすめします。不動産を放置するリスク不動産を放置すると次のようなリスクがあります。不動産の価値が下がる空き巣やいたずらのリスクが増える固定資産税や都市計画税の支払いが必要になるこれらのリスクを避けるためにも、早めの売却手続きを進めることが重要です。不動産売却や遺族分割には税金がかかる不動産を売却し、遺族で換価を分割する際には、譲渡所得税がかかることがあります。譲渡所得税には累進課税制度が適用され、確定申告が必要です。普段支払っている税金にプラスして「所得税」や「住民税」が上乗せされるため、注意が必要です。まとめ相続に伴う不動産売却は、適切な手順と税金に関する知識が必要です。相続した不動産を売却する際には、遺族間のトラブルを避け、安全に手続きを進めるための計画が重要です。必要に応じて専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。不動産の売却や相続に関する不明点があれば、お気軽にご相談ください。
2024.08.25
物件みまわり隊　桃山泰長老の売土地

社員でチームをつくり、お預かりした物件の定期みまわりをしています。草刈りや室内・周辺清掃を行って、お客様にできるだけ気持ちよく見学していただけるように心がけています。汗をぬぐいながら、すっきりとお客様に見ていただけるように頑張りました！今回は桃山泰長老にある売土地の草刈りをいたしました。
2024.08.20
不動産売却にかかる税金「贈与税」とは？

不動産を贈与された場合、維持費がかかることや住む予定がないため、売却を考える方も多いでしょう。ただし、不動産の贈与には「贈与税」がかかります。今回は贈与税についての基本知識や、税金を抑えるコツについて説明します。贈与税とは？贈与税とは、「贈与された人」が支払う税金です。以下のような場合に贈与税が発生します。時価（元々の価値）よりも低い金額で不動産を購入した場合金額が発生することなく不動産の名義変更が行われた場合扶養義務以上の援助を受けた場合つまり、高額な不動産を安く、または無料で譲り受けた際に贈与税が発生するということです。贈与と似た言葉に「譲渡」がありますが、こちらは不動産などの価値のあるものを渡した際に対価を受け取る行為であり、「譲渡所得税」が発生します。これらを混同しないように注意しましょう。贈与税の計算方法贈与税の計算方法は以下の通りです。贈与税 = （資産（不動産）の金額 - 基礎控除110万円）× 税率 - 控除額税率と控除額は、「一般贈与財産」と「特例贈与財産」によって異なります。詳しくは国税庁のHPをご参照ください。贈与税の税率・控除額（国税庁）贈与税を安くする3つのコツ 1. 暦年課税制度（110万円の基礎控除）を活用暦年課税制度を活用することで、課税額から110万円の基礎控除を受けることができます。相続時精算課税制度を選択していない納税者全員が利用できます。 2. 相続時精算課税制度の活用以下の条件に当てはまる場合、2,500万円の控除を受けられます。贈与する人が60歳以上の父母・祖父母である贈与される人が18歳以上の子・孫である親族間の生前贈与であるただし、相続時に相続財産と合わせて精算する仕組みであり、必ず非課税になるわけではないことに注意が必要です。また、基礎控除110万円は対象外となります。 3. 夫婦の間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除の活用婚姻期間が20年以上経過した夫婦間の贈与であれば、2,000万円の控除を受けることができます。基礎控除110万円も併せて利用できますが、一生に一度しか受けられないという条件があります。不動産売却で贈与税がかからない2つのケース 1. 時価が110万円以下の不動産の贈与を受ける時価が110万円以下の不動産を贈与された場合、贈与税がかかりません。 2. 離婚による財産分与を行う離婚による財産分与の場合も、贈与税はかかりません。まとめ不動産を贈与された場合、贈与税の理解は重要です。贈与税の計算方法や税金を抑えるコツを知っておくことで、適切に対応できます。まずは不動産仲介会社に相談し、正しい情報を基に不動産売却を進めてください。不動産の査定や売却についてご不明な点があれば、お気軽にご相談ください。
2024.08.17
知っておきたい「頭金」と「諸費用」の話

不動産購入時にかかる費用には、「頭金」と「諸費用」があります。それぞれの費用の範囲や性質について詳しく解説します。頭金とは？頭金とは、不動産購入時にローンを利用する際に、ローンを使わずに現金で支払う部分のことを指します。これは購入価格の一部を現金で支払い、残りをローンで賄うという形になります。諸費用とは？諸費用とは、不動産購入時にかかる費用のうち、不動産の購入価格以外に必要となる各種費用を指します。具体的には以下のような費用が含まれます：印紙税：契約書に貼る収入印紙代登記費用：所有権移転や抵当権設定の登記にかかる費用火災保険料：住宅を守るための保険料仲介手数料：不動産会社に支払う手数料諸費用は一般的に不動産価格の7～8％程度になることが多いです。諸費用の支払い方法諸費用は、ローンを使わずに現金で支払う方が金利などのローン条件が優遇されやすいため、不動産会社や銀行も「諸費用は現金で支払うこと」を推奨することが多いです。そのため、不動産価格を全額ローンで支払い、諸費用を現金で支払う「フルローン」と呼ばれる購入方法が増えています。この場合、諸費用は頭金とみなされるため、両者は混同されやすくなっています。頭金を用意するメリットと懸念事項メリット金利負担の軽減：頭金を多く用意することで、借入額が減り、金利負担が軽くなります。懸念事項金利変動リスク：将来的には金利が上昇する可能性があります。貯蓄期間を設けることで、金利変動リスクを受け入れることになります。例えば、フラット35などの固定金利商品を選ぶことで、このリスクを避けることができます。貯蓄期間中の住宅費：賃貸住宅に住んでいる場合、貯蓄期間中も家賃を支払い続ける必要があります。これにより、貯蓄を行うための支出が発生し、結果的に不動産購入にかかる経費が増えることになります。まとめ頭金を貯めることは、金利負担を軽減する上で有効ですが、金利変動リスクや貯蓄期間中の住宅費といった懸念事項も考慮する必要があります。頭金を貯めるべきかどうかは、ご自身の経済状況や将来の計画に応じて慎重に判断してください。不明点やお困りの際は、ぜひご相談ください。このブログが皆様の参考になれば幸いです。不明点やご相談があれば、いつでもお気軽にお問い合わせください。
2024.08.10
売却の目的を見極める

不動産を売却する際には、それぞれの売主様に明確な目的があります。例えば、「転勤が決まったから」「新築を買ったから」「子供が大きくなり手狭になったから」「相続税の支払いのため」などです。しかし、実際に売却を始めると、しばしば「良い条件（金額）で売却すること」に固執してしまい、最終的に目的を見失うケースがあります。目的を見失わないためのポイント 1. 売却の目的を明確にする売却を始める前に、自分の目的をしっかりと確認しましょう。例えば、以下のような具体的な目標が考えられます：期限内に売却すること：転勤や新築購入などのタイミングに合わせるため。家計に負担をかけないこと：ダブルローンの回避など。適切な価格で売却すること：相続税の支払いに必要な資金を確保するため。 2. 逆算して販売計画を立てる目的が明確になったら、逆算して具体的な販売計画を立てます。以下に具体例を示します：例：半年後に戸建てに住み替える場合目的：半年後に引渡しを完了する販売計画： 5か月目：売買契約を締結 4か月目：買い手候補を見つける 3か月目：動きが悪ければ価格を見直すこのように逆算して計画を立てることで、スムーズな売却が可能となります。 3. 柔軟な対応を心がける売却活動が計画通りに進まない場合もあります。その際は、以下のような柔軟な対応を心がけましょう：価格の見直し：市場の動向に合わせて価格を調整する。販売戦略の変更：広告の方法やターゲットの見直しなど。不動産会社とのコミュニケーション：定期的に販売状況を確認し、必要に応じて戦略を修正する。 4. 目的に合った不動産会社を選ぶ売却の目的を理解し、それに沿った戦略を提案してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社との信頼関係を築くことで、売却活動が円滑に進みます。まとめ不動産の売却は大きな決断であり、様々な要素が絡み合います。しかし、売却の目的を見失わないことが成功への鍵です。目的を明確にし、逆算して計画を立て、柔軟に対応することで、納得のいく売却を実現しましょう。これは、「当たり前」のことかもしれませんが、その「当たり前」の中にこそ、本当に大切なことが隠れています。