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2024.09.20
資金調達が必要なら「不動産売却つなぎローン」がおすすめ？

不動産の売却と新居の購入をスムーズに行うために「不動産売却つなぎローン」が役立ちます。ここでは、不動産売却つなぎローンの基礎知識、メリット・デメリット、およびデメリットを避ける方法について詳しく説明します。不動産売却つなぎローンとは？不動産売却つなぎローンは、売却予定の不動産を担保にして資金を借り入れるローンです。以下のような場合に便利です：既存の住宅を売却し、新しい住宅を購入する際に、売却前に資金が必要な場合欲しい住宅が見つかったが、売却が完了していないため資金が不足している場合メリット売却期間を確保できる不動産売却を急ぐ必要がなくなり、希望価格で売却しやすくなります。返済に必要なのは利息だけ借入したお金は不動産売却後に返済するため、売却が完了するまでの間は利息のみの支払いで済みます。利息は年率3～5%程度であり、比較的負担が軽いです。デメリット取り扱う金融機関が限られているつなぎ融資を提供する金融機関は限られているため、利用できる金融機関を探す必要があります。融資期間内に売却できない場合がある希望価格で売れるタイミングを探るあまり、融資期間内に売却できないリスクがあります。必ず希望額で売却できるわけではない市場の状況やタイミングにより、希望価格で売却できないことがあります。デメリットを避けるコツ優良不動産会社を探す実績豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことで、効率的な売却が期待できます。売却価格も上がりやすくなります。売り先行で動く先に不動産を売却し、売却資金を確保してから新居を購入することで、ローンを組まずに済む場合があります。贈与の援助を受ける「住宅取得等資金の非課税制度」を利用して、親や親族から贈与を受けることで、最大3,700万円まで非課税で受け取れます。まとめ不動産売却つなぎローンは、不動産売却と新居購入のタイミングが合わない場合に非常に便利です。ただし、取り扱う金融機関が限られていることや、必ず希望額で売却できるわけではない点に注意が必要です。以下の対策を講じることで、デメリットを回避し、スムーズな不動産売却・購入を実現できます：優良不動産会社を探す売り先行で動く贈与の援助を受ける不動産売却つなぎローンを上手に活用し、不動産売却と新居購入をスムーズに進めましょう。
2024.09.15
不動産売却の理想のタイミングとは？

不動産を売却するタイミングは、相場、需要、税金などの要素に大きく左右されます。以下に、不動産売却の理想のタイミングとそのポイントを詳しく解説します。不動産売却のタイミングのポイントタイミング（1）不動産の相場を見て売却するまずは、不動産の相場を確認しましょう。不動産仲介業者が公開している物件情報を参考に、最寄り駅や広さ、築年数が似た物件の価格を調べます。実勢価格の調査：国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を利用して、取引価格を確認します。相続税路線価：一般社団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」を利用して、路線価を確認します。これらの情報を基に想定売却価格を設定し、当初の購入価格と比較します。「当初購入価格 < 売却想定価格」であれば、売却のタイミングとして良いといえます。タイミング（2）季節ごとの売りやすさを見て売却する不動産売却には売りやすいシーズンがあります。主に1～3月の間が不動産購入の需要が高まる時期です。新学期や新年度の始まり：新しい生活を始める人が多いため。引っ越しを検討する人が増える：特に年度末から新年度にかけて引っ越しが多い。また、長期休みのある夏休みも売却のタイミングとして良いです。一方、夏休み明けの9～11月は需要が低下するため、避けたほうが良いでしょう。タイミング（3）買い換えに合わせて売却する新しい住宅の購入に合わせて不動産を売却する場合、建物の完成に合わせて売却手続きを進めると良いです。二重ローンの回避：新旧両方の不動産を同時に管理する負担を避けるため。資金の効率的な利用：売却代金を新築不動産の購入資金に充てることができます。タイミング（4）税制がお得な時期に売却する不動産売却にかかる税金は、所有期間によって異なります。所有期間5年以下：所得税30.63%、住民税9%、復興特別所得税2.1% 所有期間5年超：所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1% 所有期間10年超：所得税10.21%、住民税4%、復興特別所得税2.1%（所得6,000万円以下の部分）所得税15.315%、住民税5%、復興特別所得税2.1%（所得6,000万円超の部分）所有期間が長いほど税金が安くなるため、5年や10年を超えたタイミングでの売却がお得です。タイミング（5）減税の特例を利用できるタイミングで売却する不動産売却に際しては、減税効果を得られる特例を利用することも重要です。 3,000万円特別控除：一定の条件を満たす場合、3,000万円までの譲渡所得が控除されます。譲渡損失の繰り越し控除：売却損が発生した場合、翌年以降の所得と相殺できます。これらの特例を利用できるかどうかを確認し、タイミングを見計らって売却しましょう。まとめ不動産売却のタイミングは、相場、需要、税金、特例などを基に決定します。それぞれのポイントを押さえ、自分にとって最適なタイミングを見極めましょう。相場の確認：高値で売れるタイミングを見極める。季節ごとの需要：売りやすいシーズンに売却する。買い換えのタイミング：二重ローンを避けるため。税制の有利な時期：所有期間に応じて税金が異なるため。減税特例の利用：適用できる特例を利用して税金を抑える。不動産売却のベストタイミングを見極め、計画的に進めていきましょう。
2024.09.13
閑静な住環境2021年新築の収益アパート

京都市山科区大宅中小路町で築浅の木造収益アパートをお預かりしました。立地や住環境のイメージとしてドローンにて物件とその周辺を撮影いたしました。詳細はこちらをクリック
2024.09.10
不動産売却シミュレーションの利用方法

不動産売却を考える際には、発生する税金や実際の手取り額を事前に把握しておくことが重要です。これを助けるために「不動産売却のシミュレーション」が役立ちます。ここでは、シミュレーションを行うための基本的な手順と必要な項目について説明します。不動産売却シミュレーションの基礎知識シミュレーションに必要な項目シミュレーションを行う際に必要な項目は以下の4つです：想定売却価格住宅ローン残高諸経費所有期間これらの項目を正確に入力することで、手取り額や発生する税金の目安が分かります。各項目の特徴と調べ方 1. 想定売却価格想定売却価格とは、不動産が売却できる予想金額です。具体的な金額は不動産仲介業者に依頼するのが確実ですが、以下の方法で自分でも予想できます：実勢価格の調査：国土交通省の「土地総合情報システム」を利用して、過去の取引価格を確認できます。相続税路線価：全国地価マップを利用して、主要道路に面する宅地の1m²当たりの評価額を確認できます。 2. 住宅ローン残高住宅ローン残高とは、支払いが終わっていない住宅ローンの残り金額です。以下の方法で確認できます：返済予定表：郵送されてくる返済予定表をチェックする。残高証明書：確定申告用として郵送される残高証明書を確認する。金融機関のWebサイト：ログインして残高を確認する。金融機関の窓口：直接窓口で確認する。 3. 諸経費諸経費とは、不動産売却にかかる費用の総称です。具体的には以下の費用が含まれます：不動産仲介業者の手数料：売却価格が200万円以下の場合：売却価格×5.5% 売却価格が200万円を超えて400万円以下の場合：売却価格×4.4% 売却価格が400万円を超える場合：売却価格×3.3% 測量費用：30～100万円（平均65万円を参考値として入力）解体費用：木造の場合：3～5万円/坪鉄骨造の場合：4～6万円/坪 RC造の場合：4～7万円/坪 4. 所有期間所有期間とは、不動産を取得してから売却するまでの期間です。これは課税項目である譲渡所得税額に大きく影響します。5年を基準に税率が変わるため、正確な期間を確認しましょう。シミュレーションの手順想定売却価格の入力：前述の方法で調べた売却価格を入力します。住宅ローン残高の入力：残高を確認し、正確な金額を入力します。諸経費の入力：不動産仲介業者の手数料や測量費用、解体費用などの諸経費を入力します。所有期間の入力：不動産の取得日から売却日までの期間を入力します。
2024.09.05
不動産売却のお金の流れを紹介

不動産売却には多くの手続きと高額な金銭のやり取りが伴います。事前に流れを理解しておくことで、スムーズに進めることができます。ここでは、不動産売却の手続きとお金の流れを順を追って説明します。不動産売却の手続きとお金の流れ STEP 1: 不動産会社と「媒介契約」を交わすまずは、不動産売却を仲介してくれる不動産会社を選び、媒介契約を交わします。媒介契約を結ぶことで、不動産会社が広告作成や販売営業を行い、購入希望者を探してくれます。媒介契約で発生する費用仲介手数料（売買価格の3〜5%程度）契約書作成に要する費用収入印紙代測量費用登録免許税および司法書士手数料これらの費用は確定申告で必要となるため、領収書を保管しておきましょう。 STEP 2: 売主・買主間で「売買契約」を交わす購入希望者が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約書に条件を記載し、売主と買主が署名捺印を行います。この際、売主は買主から手付金を受け取ります。手付金一般的に売買価格の10% 契約破棄時の解約手付金：手付金の2倍の金額を支払う必要があります。 STEP 3: 残りの代金は引き渡し・決済で支払われる売買契約締結後、買主から手付金を差し引いた残りの代金を受け取ります。通常、銀行振込が一般的です。決済と引き渡しの手続きには、売主と買主、不動産会社の担当者、司法書士が立ち会います。引き渡しに必要な書類や品権利証（登記識別情報）実印固定資産税納付書領収証印鑑証明書抵当権抹消書類（住宅ローンがある場合）物件の鍵管理規約書類（マンションの場合） STEP 4: 確定申告不動産売却が完了したら、引き渡し翌年の2月16日から3月15日に確定申告を行います。売却によって得られた利益は「譲渡所得」となり、所得税と住民税が課税されます。確定申告で考慮すべきこと不動産売却にかかった経費は譲渡所得の課税額から差し引けるため、領収書やレシートを保管しておきましょう。税金控除の特例（3,000万円の特別控除、買い換えの特例）も利用できる場合があります。国税庁のHPで詳細を確認しましょう。まとめ不動産売却の手続きとお金の流れを事前に理解しておくことで、スムーズに進めることができます。以下のポイントを押さえておきましょう：媒介契約を結び、不動産会社に販売活動を依頼する売買契約を締結し、手付金を受け取る引き渡し・決済時に残りの代金を受け取る翌年の確定申告で譲渡所得税を申告する正しい情報を理解し、計画的に進めることで、不動産売却を成功させましょう。何をしていいのか分からないと感じる場合でも、これらの手順を参考にすれば、落ち着いて進めることができます。
2024.08.30
内覧時に準備すること

内覧のご希望が入った際にどのように準備すればよいか、不安に感じる方も多いでしょう。内覧は買主様にとって物件を実際に見て確認する重要な機会です。今回は、内覧時に準備することをお伝えします。内覧時の準備 1. 整理整頓内覧時の第一印象は非常に重要です。以下のポイントに注意して整理整頓を行いましょう。玄関：靴を整え、不要なものを片付けて広く見せる。リビング：生活感を適度に残しつつ、散らかっているものを片付ける。水回り：キッチンやバスルーム、トイレを清潔に保つ。特に水垢やカビに注意。バルコニー：掃除をして清潔に保つ。植物などをきれいに整える。 2. 空気を入れ替える内覧前に窓を開けて空気を入れ替え、こもった空気を排出しましょう。新鮮な空気が流れることで、買主様が家に入った瞬間の印象が良くなります。 3. 電気を点けておく明るい家は魅力的に見えるため、内覧時は昼間でも全ての電気を点けておきましょう。特に暗い部屋や廊下は忘れずに点灯してください。 4. スリッパの用意買主様が快適に内覧できるよう、スリッパを用意しましょう。日常的に履かない場合でも、準備しておくと親切です。 ※弊社では使い捨てのスリッパを常に用意しています。 5. 付き添いはひとりで家族全員がいると買主様が自由に見づらいので、内覧時はご家族に外出してもらい、売主様だけが付き添うようにしましょう。買主様がゆっくり見られる環境を整えることが大切です。 6. あまり話しかけすぎないアピールポイントを伝えたくなる気持ちはわかりますが、あまり話しかけすぎるとセールストークと感じられ、逆効果になることがあります。内覧中はリビングで待機し、質問があれば答える程度にしましょう。質問に対して答える際には、プラスαの情報をさりげなく伝えると効果的です。具体的なアクションプラン内覧の前日玄関、リビング、水回り、バルコニーの整理整頓と清掃。スリッパの準備。内覧時間の確認と家族に外出のお願い。内覧当日窓を開けて空気を入れ替える。全ての電気を点けて明るくする。内覧開始前に家族に外出してもらう。リビングで待機し、質問があれば丁寧に答える。まとめ内覧は買主様にとって非常に重要なステップです。整理整頓や空気の入れ替え、適切な対応を心がけることで、良い印象を与えることができます。内覧の準備をしっかり行い、買主様にとって魅力的な物件に見せることが成功の鍵です。自分が買主の立場になって考え、細部まで気を配ることで、良い結果につなげましょう。
2024.08.25
相続した不動産の売却方法とは？

不動産を相続した際、維持管理が難しいため売却を考える方は多いです。しかし、不動産売却には適切な手順を踏むことが重要です。今回は、相続した不動産の売却について、具体的な方法と手順を説明します。不動産売却の手続き方法は2つ相続した不動産を売却するには、主に2つの方法があります。 1. 相続人全員で共有名義にして不動産を売却するこの方法では、国税庁によって定められた「法定相続割合」に基づいて売却代金を分割します。ただし、遺族全員の登記手続きが必要であり、手続きに時間がかかることが多いです。 2. 遺族の代表ひとりの名義にして不動産を売却する遺族全員で話し合い「遺産分割協議」を行い、売却代金を取得します。この方法は、手続きを効率よく進めることができるというメリットがあります。不動産売却および遺族分割の手順それぞれの方法の手続きの流れを整理します。【相続人全員で共有名義にして不動産を売却する】遺産を分割する前に、不動産を売却するか遺族全員に確認する。遺族全員で登記手続きを済ませる。宅建業者に不動産売却を依頼する。買主が決まった後、売買契約および代金決済を行う。「法定相続割合」に基づき、相続人で換価を分割する。【遺族の代表ひとりの名義にして不動産を売却する】遺産を分割する前に、不動産を売却するか遺族全員に確認する。不動産売却に伴う収支を予測する。換価・代償の分割情報を記載した「遺産分割協議書」を作成する。代表者名義で相続登記をする。代表者が宅建業者に不動産売却を依頼する。買主が決まった後、売買契約および代金決済を行う。「遺産分割協議書」に基づき、代表者が他の相続人に相続金を支払う。法定相続割合と遺産分割協議書法定相続割合や遺産分割協議書の作成には注意が必要です。手続きが難しいと感じた場合は、「司法書士事務所」などのプロに相談することをおすすめします。不動産を放置するリスク不動産を放置すると次のようなリスクがあります。不動産の価値が下がる空き巣やいたずらのリスクが増える固定資産税や都市計画税の支払いが必要になるこれらのリスクを避けるためにも、早めの売却手続きを進めることが重要です。不動産売却や遺族分割には税金がかかる不動産を売却し、遺族で換価を分割する際には、譲渡所得税がかかることがあります。譲渡所得税には累進課税制度が適用され、確定申告が必要です。普段支払っている税金にプラスして「所得税」や「住民税」が上乗せされるため、注意が必要です。まとめ相続に伴う不動産売却は、適切な手順と税金に関する知識が必要です。相続した不動産を売却する際には、遺族間のトラブルを避け、安全に手続きを進めるための計画が重要です。必要に応じて専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。不動産の売却や相続に関する不明点があれば、お気軽にご相談ください。
2024.08.25
物件みまわり隊　桃山泰長老の売土地

社員でチームをつくり、お預かりした物件の定期みまわりをしています。草刈りや室内・周辺清掃を行って、お客様にできるだけ気持ちよく見学していただけるように心がけています。汗をぬぐいながら、すっきりとお客様に見ていただけるように頑張りました！今回は桃山泰長老にある売土地の草刈りをいたしました。