ブログ

2024.07.15
いざ販売活動！買主様集客の様々な方法

不動産の販売活動を開始する際には、売主様の大切な不動産をどのようにして買主様に届けるかが重要です。ここでは、不動産会社が買主様を集客する代表的な方法について説明します。買主様を集客する代表的な方法 1. チラシの配布不動産の販売促進方法として古くからある手法です。チラシをきっかけに多くの買主様が物件に興味を持ちます。以下の方法で配布します。ポスティング 1軒1軒のポストに手でチラシを投函します。代行業者を使うこともありますが、営業担当者が自ら投函することもあります。新聞折り込み新聞購読者向けにチラシを新聞に折り込む方法です。購読者が減少しているものの、まだ有効な手段です。ただし、費用が高いため、タイミングを見計らって実施します。 2. ポータルサイトへの掲載近年、インターネットの不動産ポータルサイトへの掲載は欠かせない手法となっています。以下のメリットがあります。 24時間365日閲覧可能不特定多数の買主様がいつでも物件情報を閲覧できます。ページ閲覧数のデータ分析閲覧数のデータをもとに市場の動きを把握し、次の販売戦略を立てることができます。 3. レインズへの掲載レインズ（Real Estate Information Network System）は全国の不動産会社が利用できるシステムです。以下のような役割があります。全国の不動産会社に情報を共有他の不動産会社の協力を得て、広範囲に買主様に情報を届けます。義務掲載専任媒介契約・専属専任媒介契約では、レインズへの掲載が義務付けられています。 4. 過去のお問い合わせ頂いた買主様へのご紹介以前に他の物件に問い合わせをいただいた買主様にも、新しい物件を紹介します。条件が合致すれば、再度検討していただける可能性があります。販売活動の進め方不動産会社は上記の方法を駆使し、できるだけ多くの買主様に物件情報を届けます。通常、1ヶ月もあれば広範囲に告知を終えることができます。内覧が発生しない場合の対策もし、内覧が全く発生しない場合は、以下の理由が考えられます。価格が相場より高い価格が現在の市場相場よりも高すぎる場合、内覧が入らないことがあります。囲い込みの可能性依頼している不動産会社が他社の介入を防ぎ、自社での取引を優先する「囲い込み」を行っている可能性があります。まとめ販売活動が順調に進まない場合、不動産会社に内覧が入らない理由をしっかり確認し、適切な対策を講じることが重要です。売主様が納得のいく売却を実現するために、不動産会社と連携しながら販売戦略を見直しましょう。
2024.07.10
任せる不動産会社で結果は大きく変わる

不動産売却を成功させるためには、適切な不動産会社を選ぶことが重要です。しかし、不動産会社は種類が多く、どの会社が自分のニーズに合っているかを見極めるのは難しいことです。ここでは、不動産会社の選び方について具体的な基準を説明します。不動産会社の種類まず、不動産会社には様々なタイプがあります。以下のような業種に分かれます。仲介が得意な不動産会社ビルなどを保有する不動産会社土地の開発を行う不動産会社マンションを建てる不動産会社ハウスメーカーさらに、仲介業務においても次のような専門分野があります。売買仲介賃貸仲介投資系仲介これらの違いを理解し、ご自身の不動産に最も適した会社を選ぶことが大切です。不動産会社の見極め方 1. ホームページの確認不動産会社のホームページには、自社の得意分野や過去の実績が記載されていることが多いです。まずは、ここで自分の不動産に適した会社かどうかを確認しましょう。 2. 直接話を聞くホームページの情報だけでは不十分です。実際に不動産会社と話をすることが重要です。以下のポイントを確認することで、信頼できる会社かどうかを判断します。似たような物件を取引したことがあるか具体的に「いつ」「どの物件を」「どのように」「どれくらいの期間をかけて」販売したかを質問しましょう。具体的な実績を話せる会社は信頼できます。質問例過去の取引事例「似たような物件の売却経験はありますか？具体的にどのような物件でしたか？」販売戦略「どのような販売戦略を考えていますか？どのようにして買主を見つける予定ですか？」販売期間「過去の実績では、どのくらいの期間で売却できましたか？」まとめ適切な不動産会社を選ぶためには、ホームページでの情報収集と直接の対話が重要です。特に、具体的な過去の実績を確認することで、その不動産会社が信頼できるかどうかを見極めることができます。不動産売却は一大事ですので、信頼できるパートナーを見つけるための手間を惜しまないことが大切です。ご参考にしていただき、納得のいく不動産売却を実現してください。
2024.07.05
信頼できる営業担当の見極め方

不動産売却を成功させるためには、信頼できる営業担当を見極めることが重要です。以下に、信頼できる営業担当の見極め方をご説明します。信頼できる営業担当の見極め方 1. 悪いことも正直に伝えてくれるか営業担当の中には、良いことばかり言う方もいますが、現実的な視点を持ち、耳が痛いこともしっかり伝えてくれる営業担当は信頼できます。例えば、物件の状態や市場の状況について正直に説明し、売主様が現実を理解した上で理想を追求できるようサポートしてくれるかどうかが重要です。 2. 売却事情を考慮した提案をしてくれるか売主様の事情や目的を考慮し、最善の提案をしてくれる営業担当は信頼できます。売却が最善でない場合には、賃貸や保有を提案するなど、売主様の利益を最優先に考えているかどうかを見極めましょう。 3. 知らないことも知らないと言えるか不動産取引には多岐にわたる知識が必要です。すべてを完璧に把握することは難しいため、わからないことを正直に「知らない」と言い、その上で確認を取ってくれる営業担当は信頼できます。無知を隠そうとせず、正確な情報を提供する姿勢が大切です。具体的な確認方法 1. 質問してみる営業担当に対して、具体的な質問をしてみましょう。例えば、物件の弱点や市場のリスクについて尋ねると、正直な回答を得られるかどうかを確認できます。 2. 提案内容を評価する営業担当がどのような提案をしてくるかを評価しましょう。売却だけでなく、賃貸や保有の選択肢を示してくれるか、またその理由を明確に説明してくれるかが重要です。 3. 事実確認を求めるわからないことがあった場合に、営業担当が確認を取ってくれるかどうかを見極めます。すぐに答えを出さず、慎重に確認を行う姿勢を持っているかを確認しましょう。最後に不動産売却は、売主様にとって大切な資産を扱う重要な取引です。営業担当が信頼できるパートナーであることは、成功するための鍵となります。冷静に営業担当の対応を見極め、ご自身の不動産を任せるにふさわしい人物かどうかを判断してください。信頼できる営業担当と協力して、満足のいく不動産売却を実現しましょう。
2024.06.30
囲い込みとは？

前回の「片手取引」と「両手取引」の違いに続き、今回は「囲い込み」とは何か、そしてそれが売主様にとってどのようなリスクをもたらすかについて説明します。囲い込みとは？囲い込みとは、売主様が依頼した不動産会社（売主側不動産会社）が、自社の利益を優先するために他社の不動産会社からの問い合わせや内覧希望を断る手法です。これにより、売主様が適正な価格で不動産を売却できないリスクが生じます。通常の取引通常の取引では、売主側不動産会社が物件を「レインズ」という不動産情報ネットワークに掲載します。レインズに掲載された情報は、全国の不動産会社が閲覧でき、買主側不動産会社はその情報を基に物件を紹介します。これにより、広範囲の買主に情報が届き、取引がスムーズに進みます。囲い込みが行われると？囲い込みが行われると、以下のような状況が発生します。他社の問い合わせを断る買主側不動産会社が物件を紹介したいと問い合わせた際に、「契約予定」や「内覧が難しい」といった理由で内覧を断る。自社での両手取引を狙う他社の介入を防ぎ、自社の買主と直接取引することで、仲介手数料を両方から得ようとする。これにより、他の不動産会社経由で興味を持った買主が物件を内覧できず、結果として売主様の不動産が適正価格で売却されない可能性が高まります。囲い込みを防ぐ方法 1. 別の不動産会社を通じて確認する別の不動産会社に物件を紹介可能かどうかを問い合わせてもらいます。「□□町1丁目戸建××万円ですがご紹介可能ですか？」「既に申込が入っています」などの返答があれば、囲い込みの可能性が高いです。 2. レインズの取引状況を確認する国土交通省がレインズにおける取引状況の明示を義務付けています。売主様自身も専用の閲覧画面から確認できます。物件のステータスが「公開中」以外の場合は注意が必要です。囲い込みに対する適切な対応囲い込みを行っている不動産会社はごく一部ですが、売主様が自己防衛として確認することは重要です。ただし、不動産会社も人間ですので、過度に疑ってかかると販売活動自体に支障が出ることがあります。確認は適度に行い、不動産会社との良好な関係を維持することも大切です。まとめ囲い込みとは、売主側不動産会社が他社の介入を防ぎ、自社の利益を優先する手法であり、売主様に不利益をもたらす可能性があります。売主様は囲い込みを防ぐために適切な確認を行い、不動産会社と信頼関係を築くことが重要です。この情報を活用して、より良い不動産取引を行っていただければ幸いです。
2024.06.25
自分で不動産価格を調べる方法

不動産売却を検討する際、ご自身の不動産がいくらで売却できるかを知ることは重要です。しかし、不動産会社に査定を依頼することに躊躇される方も多いです。そこで、今回はご自身で不動産価格を調べる方法をご紹介します。自分で不動産価格を調べる方法 1. 周辺の販売中物件の価格を参考にする現在販売中の物件は、自身の不動産価格を知るための良い参考になります。特に、同じような間取りや広さの物件を調べると精度が高くなります。手順: ご自宅に投函されたチラシや、ポータルサイト（例：SUUMO、HOME'S）をチェックします。周辺の販売中物件の価格を確認します。計算方法: 参考にする周辺不動産の「価格 ÷ 広さ（m²）」で「m²単価」を求めます。「m²単価 × 自身の不動産の広さ（m²）」で大まかな価格を算出します。 2. 相場サイトを確認する手間をかけたくない方は、相場サイトを利用してみましょう。以下に代表的なサイトを挙げます。イエシル（一都三県/マンションのみ）イエシルマンションナビ（全国/マンションのみ）マンションナビ土地代データ（全国/土地のみ）土地代データ一戸建てについては個別性が高く同じ物件が少ないため、上記の「周辺の販売中物件の価格を参考にする」方法を利用してください。注意点ご自身で調べた価格はあくまで参考価格です。正確性に欠ける可能性があるため、実際に売却を検討する際には不動産会社に査定を依頼することをお勧めします。最後に自分で不動産価格を調べることは、不動産会社へ査定を依頼する前の参考になるだけでなく、不動産会社の査定が正しいかどうかの判断材料にもなります。まだ調べていない方は、ぜひお試しください。疑問や不安がある場合は、お気軽にご相談ください。この方法を活用することで、不動産売却のプロセスをスムーズに進めるための第一歩を踏み出すことができるでしょう。
2024.06.20
レインズとは何か？

不動産売却を考えている方は、「レインズ」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。レインズとは「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の略称で、不動産会社しか見れないプロ向けの物件情報ポータルサイトです。今回は、レインズの役割と不動産売買の仕組みについてご説明します。レインズの役割レインズは全国の不動産会社が利用可能なシステムで、売主様から売却の依頼を受けると、不動産会社にはこの「レインズ」に登録する義務があります（登録しなくてもよい契約形態もあります）。レインズの主な役割は以下の2つです。 1. 情報の拡散レインズに登録された物件は、全国すべての不動産会社が取り扱い可能になります。これにより、売却依頼を受けた不動産会社以外の不動産会社も、その物件を自社の顧客に紹介できるようになります。過去の状況：レインズができる前は、売主様の不動産は依頼している不動産会社しか取り扱うことができませんでした。そのため、売れ行きはその不動産会社の努力に依存していました。現在の状況：レインズがあることで、どの不動産会社に依頼しても全国の不動産会社に情報が行き渡り、迅速に買主様を見つけることができます。 2. 成約情報の蓄積売買契約が成立した不動産は、レインズに成約事例として蓄積され、すべての不動産会社が閲覧可能になります。取引事例比較法：不動産の価格は、過去の類似不動産の成約事例を基に価格を求める方法です。この成約事例を蓄積することで、不動産会社が次の取引を適切に行えるようになり、査定価格の根拠にもなります。レインズのメリットレインズが存在することで、不動産取引は適切かつ活発に行われるようになりました。売主様にとっては、どの不動産会社に依頼しても、迅速かつ広範囲に買主様に情報が伝わるという大きなメリットがあります。レインズの問題点ただし、レインズにはいくつかの問題点もあります。登録しない不動産会社：一部の不動産会社がレインズに登録しない場合があります。囲い込み：登録しても他の不動産会社が取り扱えないようにブロックすることがあります（違法行為です）。これらの問題を防ぐためにも、依頼先の不動産会社が信頼できるかどうかを見極めることが重要です。まとめレインズは、不動産取引を適切に活発化させるために重要な役割を果たしています。売主様は、レインズを活用して迅速かつ広範囲に物件情報を拡散し、適切な価格で売却できるようになります。しかし、不動産会社の選定も重要な要素ですので、信頼できる不動産会社に依頼することをお勧めします。ご相談いただければ、不動産会社の見極め方やレインズの活用方法について詳しくアドバイスいたします。お気軽にお問い合わせください。
2024.06.14
両手取引と片手取引

不動産会社が取引成立時に成果報酬として受け取る仲介手数料について、「両手取引」と「片手取引」の違いと、それに伴う収益構造を説明します。両手取引と片手取引とは？両手取引一社の不動産会社が「売り手」と「買い手」両方を担当し、それぞれから仲介手数料を受け取る取引形態。売り手からも買い手からも仲介手数料を得られるため、報酬が倍になる。片手取引「売り手」と「買い手」を担当する不動産会社がそれぞれ別の場合。不動産会社はどちらか一方からしか仲介手数料を受け取らない。仲介手数料の上限法律で仲介手数料の上限が定められています。取引額が400万円を超える場合：「取引価格 × 3% + 6万円」+ 消費税例えば、3,000万円の不動産を片手取引で売却した場合、仲介手数料は最大105.6万円（税込）。同じ取引を両手取引で行うと、売主と買主の両方からそれぞれ105.6万円を受け取るため、合計で211.2万円（税込）となります。不動産会社が両手取引を目指す理由両手取引では、片手取引と比べて得られる報酬が倍になります。労力は大きく変わらないため、同じ仕事で報酬が大きく増える両手取引を目指すのは当然です。売主様への影響取引形態の違いは売主にとって直接的な影響はありませんが、不動産会社が両手取引を狙うあまり、不当な方法を使う場合があります。これが「囲い込み」と呼ばれる手法です。囲い込みとは？囲い込みとは、不動産会社が他の不動産会社や買い手に物件情報を公開せず、自社だけで両手取引を成立させようとする手法です。これにより、売主は適正な価格で物件を売却できず、不利益を被る可能性があります。誠実な不動産会社も多いほとんどの不動産会社は、両手取引でも片手取引でも誠実に仲介としての役割を全うしています。しかし、自社の利益を優先し、不当な方法を取る不動産会社も存在するのが現実です。囲い込みを防ぐ方法売主様が囲い込みをされているかどうかを調べる方法もあります。現在販売活動を行っていて心配がある場合は、気軽にご相談ください。不動産売却における取引形態について理解を深めることは、売主様にとって非常に重要です。どのような取引形態であっても、信頼できる不動産会社と協力して進めることが大切です。
2024.06.12
売却時にかかる諸費用と税金

不動産売却を検討する際には、売却で得た資金の活用を考えることが多いですが、計画通りに進めるためには売却に伴う費用も把握しておく必要があります。以下は、代表的な費用についての説明です。仲介手数料不動産会社への報酬であり、取引額によって上限が定められています。 200万円以下：取引額の5％ 200万円超から400万円以下：取引額の4％＋2万円 400万円超：取引額の3％＋6万円（別途、消費税が発生） 2018年1月1日より、取引額が400万円以下の物件に関しては、現地調査費等の名目で仲介手数料以外の費用を請求できるようになりましたが、総額で18万円（別途消費税）を超えることはできません。譲渡税不動産を売却し利益（譲渡益）が出た場合に発生する所得税と住民税の総称です。不動産の保有期間が5年以内か5年超かで税率が変わります。詳細は国税庁のHPで確認できます。国税庁の譲渡税に関するページ: リンクマイホームの場合、3,000万円分の利益（譲渡益）を控除できる特例があります（一定の要件を満たす必要があります）。印紙税売買契約書に貼付して納税する税金です。取引額に応じて金額が決まります。国税庁の印紙税に関するページ: リンク登記費用（住宅ローンを借りている場合のみ）住宅ローンを借りたまま売却する際にかかる費用です。住宅ローンの残債を一括返済する際に、金融機関が設定した抵当権を登記簿謄本から抹消する必要があります。その際の登録免許税と、手続きを代行する司法書士への報酬が含まれます。費用は一般的に3万円以内です。インスペクション費用（任意）インスペクションは不動産の健康診断のようなもので、実施するかは売主様の判断です。買主の要望があった場合、実施すると安心材料となります。費用はインスペクション実施会社や対象不動産によって異なりますが、10万円以内に収まることが多いです。その他の費用測量費建物解体費ハウスクリーニング費用相続税等対象不動産や売却に伴う事情によって、発生する費用は異なります。事前にどのような費用が発生するかを把握し、計画に影響を与えないようにすることが大切です。売却を検討している不動産の具体的な費用について知りたい場合は、専門家に相談することをお勧めします。