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2024.07.30
途中で媒介契約は切れるのか？

不動産売却を依頼している不動産会社が誠心誠意販売活動を行っていないと感じる場合、媒介契約を途中で解除することができるかどうか気になるところです。以下に、媒介契約の途中解除について詳しく説明します。媒介契約の途中解除結論媒介契約の途中解除は、理由次第で可能です。主に不動産会社が媒介契約の義務を履行していない場合に解除が認められます。義務違反による解除専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、不動産会社には以下の義務があります。この義務に違反した場合、契約期間内でも媒介契約を解除することができます。契約の成立に向けて積極的に努力する義務期限内にレインズに登録する義務（契約種別によって期日が異なる）販売活動の状況を報告する義務（契約種別によって報告頻度が異なる）購入の申込があった場合に遅延なく報告する義務売主様都合による解除売主様の都合で「売る気がなくなった」などの理由で解除する場合、これまでの販売活動にかかった経費を請求される可能性があります。不動産会社も販売活動にコストをかけているため、この点は理解が必要です。不可抗力による解除転勤がなくなった、賃貸にすることに決めたなど、どうしようもない理由で解除する場合、多くの不動産会社はご事情を考慮して費用を請求しないことが一般的ですが、契約によっては請求されるリスクもあります。リスク回避の方法 1. 媒介契約の期限を待つ専任媒介契約や専属専任媒介契約の期間は最長3ヵ月と宅建業法で定められており、自動更新もできないため、契約期限が切れるまで待つことで媒介契約を自然に解除することができます。 2. 任意解約特約を入れる媒介契約締結時に、任意のタイミングで解約できる特約を入れておくことです。売却事情が変わる可能性がある場合、不動産会社と相談してこの特約を追加することをおすすめします。抵抗される場合は、その不動産会社との契約を見送るのも一つの手です。まとめ媒介契約も一つの契約であり、将来のリスクを減らすために慎重に対応することが重要です。不動産会社が義務を果たしていない場合は途中解約が可能ですが、売主様都合の場合は注意が必要です。将来のリスクを減らすために、契約時に特約を設けるなどの対策を講じることをおすすめします。媒介契約についてご不明な点や不安がある場合は、お気軽にご相談ください。
2024.07.26
物件みまわり隊　安朱東海道町の戸建

社員でチームをつくり、お預かりした物件の定期みまわりをしています。草刈りや室内・周辺清掃を行って、お客様にできるだけ気持ちよく見学していただけるように心がけています。今回は安朱東海道町のお庭スペースの草刈りをいたしました。
2024.07.20
内覧が入らない場合の対処法

不動産を売却する際、内覧がなかなか入らない状況に対して価格を下げる以外にも取るべき対策があります。ここでは、内覧が入らない場合の対処方法について具体的に説明します。内覧が入らない場合の対処方法 1. 不動産会社の販売活動が十分か確認するまず、不動産会社の販売活動が適切に行われているかを確認しましょう。以下の点を確認することが重要です。レインズへの掲載：物件がレインズに正しく掲載されているか。ポータルサイトへの掲載：主要な不動産ポータルサイトに物件が掲載されているか。チラシの配布：近隣地域へのチラシ配布が行われているか。その枚数や頻度も確認します。 2. ポータルサイトで使用されている写真を確認するポータルサイトの問い合わせ率は、掲載されている写真の質に大きく左右されます。以下の点をチェックし、必要に応じて写真の質を向上させましょう。写真の枚数：最低でも10枚以上撮影条件：晴れた日に撮影する外観の撮影：角度を変えて数パターン撮影し、面している道路も映す部屋の撮影：リビングや水回り（特にキッチン）を別角度で数枚撮影眺望の撮影：家の中からの眺望を撮影お庭の撮影：庭がある場合は庭の写真も撮影近隣施設の撮影：コンビニ、スーパー、病院、学校などの施設も撮影写真の質：暗い写真は避け、できれば広角レンズで撮影 3. 販売時期をずらしてみる近隣に競合物件がある場合、売却時期をずらすことで状況が改善することがあります。売却時期が明確でない場合は、一度販売を取り下げて、時期をずらすことも検討してみてください。 4. 不動産会社を変えてみる販売活動の成果が上がらない場合、不動産会社を変更することも一つの方法です。不動産会社を変えることで、新たな視点や戦略で販売活動を行うことができます。その他のポイント内覧の準備：内覧の機会が来たときにすぐに対応できるよう、部屋を常にきれいに保つことが重要です。市場調査：他の物件の動向や市場の変化に敏感になり、それに応じて戦略を調整します。フィードバックの活用：内覧が入った場合、そのフィードバックを元に改善点を探ります。まとめ内覧が入らない場合、価格を下げることが唯一の解決策ではありません。まずは不動産会社の販売活動が十分かどうかを確認し、写真の質を向上させることや販売時期の調整、不動産会社の変更などの対策を講じましょう。これらの対策を試しても内覧が入らない場合に、価格変更を検討することをお勧めします。
2024.07.15
いざ販売活動！買主様集客の様々な方法

不動産の販売活動を開始する際には、売主様の大切な不動産をどのようにして買主様に届けるかが重要です。ここでは、不動産会社が買主様を集客する代表的な方法について説明します。買主様を集客する代表的な方法 1. チラシの配布不動産の販売促進方法として古くからある手法です。チラシをきっかけに多くの買主様が物件に興味を持ちます。以下の方法で配布します。ポスティング 1軒1軒のポストに手でチラシを投函します。代行業者を使うこともありますが、営業担当者が自ら投函することもあります。新聞折り込み新聞購読者向けにチラシを新聞に折り込む方法です。購読者が減少しているものの、まだ有効な手段です。ただし、費用が高いため、タイミングを見計らって実施します。 2. ポータルサイトへの掲載近年、インターネットの不動産ポータルサイトへの掲載は欠かせない手法となっています。以下のメリットがあります。 24時間365日閲覧可能不特定多数の買主様がいつでも物件情報を閲覧できます。ページ閲覧数のデータ分析閲覧数のデータをもとに市場の動きを把握し、次の販売戦略を立てることができます。 3. レインズへの掲載レインズ（Real Estate Information Network System）は全国の不動産会社が利用できるシステムです。以下のような役割があります。全国の不動産会社に情報を共有他の不動産会社の協力を得て、広範囲に買主様に情報を届けます。義務掲載専任媒介契約・専属専任媒介契約では、レインズへの掲載が義務付けられています。 4. 過去のお問い合わせ頂いた買主様へのご紹介以前に他の物件に問い合わせをいただいた買主様にも、新しい物件を紹介します。条件が合致すれば、再度検討していただける可能性があります。販売活動の進め方不動産会社は上記の方法を駆使し、できるだけ多くの買主様に物件情報を届けます。通常、1ヶ月もあれば広範囲に告知を終えることができます。内覧が発生しない場合の対策もし、内覧が全く発生しない場合は、以下の理由が考えられます。価格が相場より高い価格が現在の市場相場よりも高すぎる場合、内覧が入らないことがあります。囲い込みの可能性依頼している不動産会社が他社の介入を防ぎ、自社での取引を優先する「囲い込み」を行っている可能性があります。まとめ販売活動が順調に進まない場合、不動産会社に内覧が入らない理由をしっかり確認し、適切な対策を講じることが重要です。売主様が納得のいく売却を実現するために、不動産会社と連携しながら販売戦略を見直しましょう。
2024.07.10
任せる不動産会社で結果は大きく変わる

不動産売却を成功させるためには、適切な不動産会社を選ぶことが重要です。しかし、不動産会社は種類が多く、どの会社が自分のニーズに合っているかを見極めるのは難しいことです。ここでは、不動産会社の選び方について具体的な基準を説明します。不動産会社の種類まず、不動産会社には様々なタイプがあります。以下のような業種に分かれます。仲介が得意な不動産会社ビルなどを保有する不動産会社土地の開発を行う不動産会社マンションを建てる不動産会社ハウスメーカーさらに、仲介業務においても次のような専門分野があります。売買仲介賃貸仲介投資系仲介これらの違いを理解し、ご自身の不動産に最も適した会社を選ぶことが大切です。不動産会社の見極め方 1. ホームページの確認不動産会社のホームページには、自社の得意分野や過去の実績が記載されていることが多いです。まずは、ここで自分の不動産に適した会社かどうかを確認しましょう。 2. 直接話を聞くホームページの情報だけでは不十分です。実際に不動産会社と話をすることが重要です。以下のポイントを確認することで、信頼できる会社かどうかを判断します。似たような物件を取引したことがあるか具体的に「いつ」「どの物件を」「どのように」「どれくらいの期間をかけて」販売したかを質問しましょう。具体的な実績を話せる会社は信頼できます。質問例過去の取引事例「似たような物件の売却経験はありますか？具体的にどのような物件でしたか？」販売戦略「どのような販売戦略を考えていますか？どのようにして買主を見つける予定ですか？」販売期間「過去の実績では、どのくらいの期間で売却できましたか？」まとめ適切な不動産会社を選ぶためには、ホームページでの情報収集と直接の対話が重要です。特に、具体的な過去の実績を確認することで、その不動産会社が信頼できるかどうかを見極めることができます。不動産売却は一大事ですので、信頼できるパートナーを見つけるための手間を惜しまないことが大切です。ご参考にしていただき、納得のいく不動産売却を実現してください。
2024.07.05
信頼できる営業担当の見極め方

不動産売却を成功させるためには、信頼できる営業担当を見極めることが重要です。以下に、信頼できる営業担当の見極め方をご説明します。信頼できる営業担当の見極め方 1. 悪いことも正直に伝えてくれるか営業担当の中には、良いことばかり言う方もいますが、現実的な視点を持ち、耳が痛いこともしっかり伝えてくれる営業担当は信頼できます。例えば、物件の状態や市場の状況について正直に説明し、売主様が現実を理解した上で理想を追求できるようサポートしてくれるかどうかが重要です。 2. 売却事情を考慮した提案をしてくれるか売主様の事情や目的を考慮し、最善の提案をしてくれる営業担当は信頼できます。売却が最善でない場合には、賃貸や保有を提案するなど、売主様の利益を最優先に考えているかどうかを見極めましょう。 3. 知らないことも知らないと言えるか不動産取引には多岐にわたる知識が必要です。すべてを完璧に把握することは難しいため、わからないことを正直に「知らない」と言い、その上で確認を取ってくれる営業担当は信頼できます。無知を隠そうとせず、正確な情報を提供する姿勢が大切です。具体的な確認方法 1. 質問してみる営業担当に対して、具体的な質問をしてみましょう。例えば、物件の弱点や市場のリスクについて尋ねると、正直な回答を得られるかどうかを確認できます。 2. 提案内容を評価する営業担当がどのような提案をしてくるかを評価しましょう。売却だけでなく、賃貸や保有の選択肢を示してくれるか、またその理由を明確に説明してくれるかが重要です。 3. 事実確認を求めるわからないことがあった場合に、営業担当が確認を取ってくれるかどうかを見極めます。すぐに答えを出さず、慎重に確認を行う姿勢を持っているかを確認しましょう。最後に不動産売却は、売主様にとって大切な資産を扱う重要な取引です。営業担当が信頼できるパートナーであることは、成功するための鍵となります。冷静に営業担当の対応を見極め、ご自身の不動産を任せるにふさわしい人物かどうかを判断してください。信頼できる営業担当と協力して、満足のいく不動産売却を実現しましょう。
2024.06.30
囲い込みとは？

前回の「片手取引」と「両手取引」の違いに続き、今回は「囲い込み」とは何か、そしてそれが売主様にとってどのようなリスクをもたらすかについて説明します。囲い込みとは？囲い込みとは、売主様が依頼した不動産会社（売主側不動産会社）が、自社の利益を優先するために他社の不動産会社からの問い合わせや内覧希望を断る手法です。これにより、売主様が適正な価格で不動産を売却できないリスクが生じます。通常の取引通常の取引では、売主側不動産会社が物件を「レインズ」という不動産情報ネットワークに掲載します。レインズに掲載された情報は、全国の不動産会社が閲覧でき、買主側不動産会社はその情報を基に物件を紹介します。これにより、広範囲の買主に情報が届き、取引がスムーズに進みます。囲い込みが行われると？囲い込みが行われると、以下のような状況が発生します。他社の問い合わせを断る買主側不動産会社が物件を紹介したいと問い合わせた際に、「契約予定」や「内覧が難しい」といった理由で内覧を断る。自社での両手取引を狙う他社の介入を防ぎ、自社の買主と直接取引することで、仲介手数料を両方から得ようとする。これにより、他の不動産会社経由で興味を持った買主が物件を内覧できず、結果として売主様の不動産が適正価格で売却されない可能性が高まります。囲い込みを防ぐ方法 1. 別の不動産会社を通じて確認する別の不動産会社に物件を紹介可能かどうかを問い合わせてもらいます。「□□町1丁目戸建××万円ですがご紹介可能ですか？」「既に申込が入っています」などの返答があれば、囲い込みの可能性が高いです。 2. レインズの取引状況を確認する国土交通省がレインズにおける取引状況の明示を義務付けています。売主様自身も専用の閲覧画面から確認できます。物件のステータスが「公開中」以外の場合は注意が必要です。囲い込みに対する適切な対応囲い込みを行っている不動産会社はごく一部ですが、売主様が自己防衛として確認することは重要です。ただし、不動産会社も人間ですので、過度に疑ってかかると販売活動自体に支障が出ることがあります。確認は適度に行い、不動産会社との良好な関係を維持することも大切です。まとめ囲い込みとは、売主側不動産会社が他社の介入を防ぎ、自社の利益を優先する手法であり、売主様に不利益をもたらす可能性があります。売主様は囲い込みを防ぐために適切な確認を行い、不動産会社と信頼関係を築くことが重要です。この情報を活用して、より良い不動産取引を行っていただければ幸いです。
2024.06.25
自分で不動産価格を調べる方法

不動産売却を検討する際、ご自身の不動産がいくらで売却できるかを知ることは重要です。しかし、不動産会社に査定を依頼することに躊躇される方も多いです。そこで、今回はご自身で不動産価格を調べる方法をご紹介します。自分で不動産価格を調べる方法 1. 周辺の販売中物件の価格を参考にする現在販売中の物件は、自身の不動産価格を知るための良い参考になります。特に、同じような間取りや広さの物件を調べると精度が高くなります。手順: ご自宅に投函されたチラシや、ポータルサイト（例：SUUMO、HOME'S）をチェックします。周辺の販売中物件の価格を確認します。計算方法: 参考にする周辺不動産の「価格 ÷ 広さ（m²）」で「m²単価」を求めます。「m²単価 × 自身の不動産の広さ（m²）」で大まかな価格を算出します。 2. 相場サイトを確認する手間をかけたくない方は、相場サイトを利用してみましょう。以下に代表的なサイトを挙げます。イエシル（一都三県/マンションのみ）イエシルマンションナビ（全国/マンションのみ）マンションナビ土地代データ（全国/土地のみ）土地代データ一戸建てについては個別性が高く同じ物件が少ないため、上記の「周辺の販売中物件の価格を参考にする」方法を利用してください。注意点ご自身で調べた価格はあくまで参考価格です。正確性に欠ける可能性があるため、実際に売却を検討する際には不動産会社に査定を依頼することをお勧めします。最後に自分で不動産価格を調べることは、不動産会社へ査定を依頼する前の参考になるだけでなく、不動産会社の査定が正しいかどうかの判断材料にもなります。まだ調べていない方は、ぜひお試しください。疑問や不安がある場合は、お気軽にご相談ください。この方法を活用することで、不動産売却のプロセスをスムーズに進めるための第一歩を踏み出すことができるでしょう。